Zadatek a zaliczka – różnice, skutki prawne i konsekwencje niewykonania umowy

Zadatek i zaliczka bywają w umowach traktowane jako synonimy, a w tytułach przelewów używane wymiennie z „przedpłatą" czy „rezerwacją". Z punktu widzenia rozliczenia wykonanej umowy rzeczywiście niczym się nie różnią — obie kwoty zalicza się na poczet ceny lub wynagrodzenia. Rozbieżność ujawnia się dopiero w razie niewykonania umowy i dotyczy wówczas nie tylko wysokości zwracanej kwoty, ale też rozkładu ciężaru dowodu oraz tego, czy strona uprawniona musi w ogóle wykazywać szkodę.

Charakter prawny zadatku

Zadatek jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym o charakterze akcesoryjnym — nie występuje samodzielnie, lecz zawsze przy określonej umowie głównej, najczęściej przedwstępnej, sprzedaży, o dzieło lub o roboty budowlane. Jego skutki określa art. 394 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony".

Przepis ten jest regułą interpretacyjną — otwierająca go klauzula „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju" oznacza, że strony mogą ukształtować skutki wpłaty odmiennie. Mogą wyłączyć obowiązek zwrotu w podwójnej wysokości, ograniczyć działanie zadatku do wskazanych przypadków niewykonania umowy albo nadać zaliczce cechy zbliżone do zadatku. Art. 394 k.c. wchodzi w grę dopiero wtedy, gdy umowa milczy.

Zadatek pełni dwie funkcje. Dyscyplinującą — obie strony ryzykują majątkowo, jeżeli od umowy się uchylą. Oraz kompensacyjną, zbliżoną do zryczałtowanego odszkodowania: uprawniony zatrzymuje otrzymaną kwotę albo żąda jej dwukrotności niezależnie od tego, czy poniósł jakąkolwiek szkodę i w jakiej wysokości. To zwolnienie z dowodzenia szkody odróżnia zadatek od odpowiedzialności odszkodowawczej na zasadach ogólnych z art. 471 k.c.

Przedmiotem zadatku nie musi być suma pieniężna. Przepis mówi o zadatku „danym", co obejmuje również rzeczy oznaczone co do gatunku, choć w praktyce obrotu zadatek rzeczowy występuje rzadko.

Przesłanki skorzystania z zadatku

Uprawnienie z art. 394 § 1 k.c. nie aktualizuje się automatycznie z chwilą, w której kontrahent przestaje wykonywać umowę. Muszą wystąpić łącznie trzy elementy.

Po pierwsze, niewykonanie umowy. Przepis mówi o niewykonaniu, nie o nienależytym wykonaniu. Opóźnienie w wykonaniu, wady przedmiotu świadczenia czy częściowe spełnienie zobowiązania nie mieszczą się wprost w tej hipotezie i rozliczane są na zasadach ogólnych albo na podstawie zastrzeżonej kary umownej.

Po drugie, odpowiedzialność drugiej strony za to niewykonanie. Wynika to z § 3, który przy okolicznościach niezawinionych przez którąkolwiek ze stron albo zawinionych przez obie nakazuje zwrot zadatku w wysokości pojedynczej i znosi obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej.

Po trzecie, odstąpienie od umowy. Zatrzymanie zadatku albo żądanie jego dwukrotności wymaga uprzedniego złożenia drugiej stronie oświadczenia o odstąpieniu. Ustawodawca zwalnia jedynie z obowiązku wyznaczenia terminu dodatkowego, o którym mowa w art. 491 § 1 k.c. — samego odstąpienia nie zastępuje.

Uprawnień z zadatku nie da się przy tym łączyć z żądaniem wykonania umowy. Odstąpienie wywołuje skutek wsteczny, umowę traktuje się jak niezawartą, a obowiązek świadczenia odpada. Wierzyciel musi więc wybrać: albo dochodzi wykonania zobowiązania i ewentualnego odszkodowania za zwłokę, albo odstępuje i rozlicza zadatek.

Zadatek „dany przy zawarciu umowy" – spór o charakter realny

Art. 394 § 1 k.c. wiąże skutki zadatku z jego daniem przy zawarciu umowy. W obrocie kwota rzadko przechodzi z rąk do rąk w chwili podpisania — strony umawiają się na przelew w terminie kilku dni. Powstaje wtedy pytanie, czy późniejsza wpłata jest jeszcze zadatkiem w rozumieniu tego przepisu, czy tylko zaliczką pozbawioną skutków z art. 394 k.c.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 2007 r., sygn. akt II CSK 479/06, przyjął, że kwota zapłacona dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nie może być uznana za zadatek w rozumieniu art. 394 k.c., a jedynie za świadczenie na poczet ceny. Stanowisko to nawiązuje do wcześniejszego wyroku z dnia 7 października 1999 r., sygn. akt I CKN 262/98, w którym Sąd Najwyższy wskazał, że zadatek jest zastrzeżeniem zamieszczonym w zawartej umowie, różniącym się od innych jej postanowień tym, że jego skuteczność zależy od dania pieniędzy lub rzeczy. Zadatek ma więc charakter realny.

W wyroku z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt I CSK 328/07, Sąd Najwyższy podszedł do zagadnienia inaczej, wychodząc od dyspozytywnego charakteru art. 394 § 1 k.c. Skoro przepis jest regułą wykładni stosowaną wtedy, gdy strony same nie przesądziły znaczenia wpłaty, nic nie stoi na przeszkodzie, aby ustaliły w umowie, że kwota mająca stanowić zadatek zostanie przekazana kontrahentowi w uzgodnionym terminie już po jej zawarciu, przelewem na rachunek. Wykluczenie takiej możliwości narażałoby strony na utrudnienia przy transakcjach o znacznej wartości, gdzie rozliczenie gotówkowe przy podpisaniu umowy jest niepraktyczne lub niedopuszczalne.

Wniosek praktyczny z obu orzeczeń jest ten sam: wpłata dokonana po zawarciu umowy wywoła skutki zadatku tylko wtedy, gdy strony wyraźnie tak postanowiły. Milczenie umowy o terminie i charakterze wpłaty oznacza ryzyko zakwalifikowania jej jako zwykłego świadczenia na poczet ceny.

Ryzyko interpretacyjne eliminuje się redakcją umowy. Wystarczy wskazać termin zapłaty i wprost przesądzić, jakie skutki strony wiążą z wpłatą — z odwołaniem do art. 394 k.c. albo przez opisanie tych skutków wprost w treści zastrzeżenia.

Zaliczka i podstawa jej zwrotu

Zaliczka nie ma w Kodeksie cywilnym odrębnej regulacji. Ustawodawca posługuje się tym pojęciem w kontekstach szczególnych — jak art. 743 k.c., dotyczący zaliczki na wydatki przyjmującego zlecenie — nie tworzy jednak ogólnej instytucji o własnych skutkach. Zaliczka jest po prostu częściowym spełnieniem świadczenia pieniężnego przed terminem wymagalności całości.

Konsekwencją braku odrębnej regulacji jest to, że o zwrocie zaliczki decydują przepisy ogólne. Jeżeli umowa nie dochodzi do skutku, zamierzony cel świadczenia nie zostaje osiągnięty, a wpłacona kwota staje się świadczeniem nienależnym w rozumieniu art. 410 § 2 k.c. Wpłacającemu przysługuje roszczenie o jej zwrot na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Jeżeli natomiast doszło do odstąpienia od umowy wzajemnej, podstawą rozliczenia jest art. 494 k.c., zgodnie z którym strona odstępująca zwraca wszystko, co otrzymała, i może żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Zwrot obejmuje pełną kwotę, bez możliwości jej ograniczenia na podstawie art. 409 k.c. Przyjmujący wpłatę nie obroni się twierdzeniem, że korzyść zużył — wie bowiem od początku, że zobowiązanie, na poczet którego otrzymał pieniądze, jeszcze nie powstało, i powinien liczyć się z obowiązkiem zwrotu już od chwili ich otrzymania (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2007 r., sygn. akt III CZP 3/07). Obowiązek zwrotu powstaje niezależnie od przyczyny niezawarcia umowy przyrzeczonej — także wtedy, gdy odpowiedzialność za to ponosi strona, która wpłaty dokonała.

Zaliczka wraca zatem w wysokości nominalnej, niezależnie od tego, która strona doprowadziła do zerwania umowy. Nie zabezpiecza wykonania zobowiązania i nie dyscyplinuje kontrahenta — z perspektywy przyjmującego jest formą finansowania realizacji umowy, z perspektywy wpłacającego wyłącznie przesunięciem terminu zapłaty.

Strona, która zaliczkę przyjęła, nie jest przy tym bezbronna. Może dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych za koszty poniesione w wykonaniu umowy i przedstawić tę wierzytelność do potrącenia z roszczeniem o zwrot zaliczki. Różnica względem zadatku polega na tym, że musi te koszty wykazać co do zasady i co do wysokości.

Skutki niewykonania umowy – zestawienie

Niewykonanie z przyczyn obciążających wpłacającego. Zadatek — druga strona odstępuje od umowy i zatrzymuje otrzymaną kwotę. Zaliczka — podlega zwrotowi, z możliwością potrącenia udokumentowanych kosztów.

Niewykonanie z przyczyn obciążających przyjmującego wpłatę. Zadatek — wpłacający odstępuje i żąda sumy dwukrotnie wyższej. Zaliczka — zwrot w wysokości nominalnej, roszczenia dalej idące wymagają wykazania szkody na zasadach ogólnych.

Rozwiązanie umowy albo niewykonanie z przyczyn nieobciążających żadnej ze stron lub obciążających obie. Zadatek — zwrot w wysokości pojedynczej, obowiązek zapłaty podwójnej kwoty odpada (art. 394 § 3 k.c.). Zaliczka — zwrot w wysokości nominalnej.

Trzeci wariant w praktyce rozstrzyga większość sporów o podwójny zadatek. Nabywca, który nie uzyskał kredytu, sprzedawca, który nie zdołał uregulować stanu prawnego nieruchomości, wykonawca dotknięty zdarzeniem losowym — w każdym z tych przypadków kluczowa jest ocena, czy okoliczność uniemożliwiająca wykonanie umowy obciąża którąkolwiek ze stron. Od tej oceny, a nie od samego faktu niedojścia umowy do skutku, zależy wynik sprawy.

Rozkład ciężaru dowodu

Zgodnie z art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na tym, kto z niego wywodzi skutki prawne. W sprawie o zapłatę sumy dwukrotnie wyższej powód wykazuje: zawarcie umowy z zastrzeżeniem zadatku, danie zadatku, niewykonanie umowy przez pozwanego oraz złożenie oświadczenia o odstąpieniu. Nie wykazuje natomiast szkody — i to jest zasadnicza korzyść procesowa tej konstrukcji.

Pozwany broni się przede wszystkim na płaszczyźnie § 3, wykazując, że do niewykonania umowy doszło z przyczyn, za które nie ponosi odpowiedzialności, albo że odpowiedzialność ponoszą obie strony. Drugą linią obrony bywa kwestionowanie charakteru wpłaty — twierdzenie, że mimo użytej nazwy strony zastrzegły zaliczkę, albo że kwota nie została dana przy zawarciu umowy.

W sprawie o zwrot zaliczki konstrukcja jest prostsza: powód wykazuje wpłatę i to, że umowa nie została wykonana. Ciężar wykazania okoliczności uzasadniających zatrzymanie części kwoty przechodzi wówczas na pozwanego.

Redakcja zastrzeżenia w umowie

Nazwa użyta przez strony ma znaczenie dowodowe, ale sporu nie zamyka. Posłużenie się słowem „zaliczka" przemawia za wolą wyłączenia skutków z art. 394 k.c., posłużenie się słowem „zadatek" — za wolą ich zastosowania. Sąd bada jednak całość postanowień umowy oraz okoliczności jej zawarcia, zgodnie z regułami wykładni oświadczeń woli z art. 65 k.c. Zdarza się, że wpłata nazwana zadatkiem zostaje zakwalifikowana jako zaliczka i odwrotnie.

Poprawnie zredagowane zastrzeżenie określa: wysokość kwoty, termin i sposób jej zapłaty, wyraźne wskazanie, że stanowi ona zadatek w rozumieniu art. 394 k.c., oraz skutki niewykonania umowy przez każdą ze stron. Przy umowach o dłuższym horyzoncie realizacji warto dodać katalog okoliczności, które strony traktują jako obciążające konkretną stronę — ogranicza to późniejszy spór na tle § 3.

Kodeks nie limituje wysokości zadatku, w praktyce obrotu przyjmuje się przedział od kilkunastu do trzydziestu procent ceny lub wynagrodzenia. Zawyżenie tej kwoty bywa jednak dla strony pułapką. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 marca 2007 r., sygn. akt III CZP 3/07, wskazał, że gdy wpłata zbliża się do pełnej ceny z umowy przyrzeczonej albo jest jej równa, prawidłowa wykładnia porozumienia stron prowadzi w wielu przypadkach do uznania jej za zaliczkę na poczet ceny lub za uiszczoną z góry całą cenę — nawet jeżeli strony nazwały ją zadatkiem.

Skutek jest odwrotny do zamierzonego: strona, która zażądała wysokiej wpłaty licząc na mocne zabezpieczenie, może się przekonać, że sąd zakwalifikował ją jako zwykłą zaliczkę i uprawnienie do jej zatrzymania w ogóle nie powstało.

W obrocie konsumenckim dochodzi dodatkowe ograniczenie. Zastrzeżenie ukształtowane jednostronnie na korzyść przedsiębiorcy — na przykład przewidujące przepadek wpłaty konsumenta przy jednoczesnym wyłączeniu obowiązku zwrotu w podwójnej wysokości — może zostać uznane za niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385¹ k.c. i nie wiązać konsumenta.

Przedawnienie roszczeń

Przy umowie przedwstępnej terminy przedawnienia roszczeń o zwrot zadatku i o zwrot zaliczki są różne — i to rozróżnienie bywa dla stron najbardziej dotkliwe.

Zadatek – roczny termin z art. 390 § 3 k.c.

Roszczenia z tytułu zadatku zastrzeżonego w umowie przedwstępnej mieszczą się w pojęciu roszczeń z umowy przedwstępnej i podlegają rocznemu terminowi przedawnienia z art. 390 § 3 k.c., liczonemu od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Tak przyjął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 102/06.

Zaliczka – terminy ogólne z art. 118 k.c.

Inaczej roszczenie o zwrot zaliczki. Ma ono charakter roszczenia o zwrot świadczenia nienależnego i nie wchodzi w zakres stosunku wynikającego z umowy przedwstępnej, lecz opiera się na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu. Z tego względu nie przedawnia się z upływem terminu rocznego z art. 390 § 3 k.c., lecz w terminach ogólnych z art. 118 k.c. (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2007 r., sygn. akt III CZP 3/07).

Terminy ogólne z art. 118 k.c. po nowelizacji obowiązującej od 9 lipca 2018 r. wynoszą sześć lat, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej — trzy lata, przy czym koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, o ile termin nie jest krótszy niż dwa lata. Zobowiązanie do zwrotu zaliczki ma charakter bezterminowy, więc staje się wymagalne niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do zapłaty (art. 455 k.c.).

Konsekwencja praktyczna jest taka, że strona umowy przedwstępnej, która zwleka z dochodzeniem podwójnego zadatku dłużej niż rok od terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, naraża się na skuteczny zarzut przedawnienia — nawet jeżeli roszczenie o zwrot pozostałych wpłaconych kwot pozostaje w tym czasie w pełni aktualne.

Dochodzenie zwrotu w praktyce

Postępowanie przedsądowe otwiera wezwanie do zapłaty ze wskazaniem podstawy roszczenia: przy zadatku — oświadczenia o odstąpieniu od umowy i art. 394 § 1 k.c., przy zaliczce — art. 410 § 2 k.c. albo art. 494 k.c. Wezwanie wyznacza moment, od którego dłużnik pozostaje w opóźnieniu, co przesądza o początku biegu odsetek ustawowych za opóźnienie z art. 481 k.c.

Samo oświadczenie o odstąpieniu należy złożyć w sposób umożliwiający wykazanie jego dojścia do adresata — art. 61 § 1 k.c. wiąże skuteczność oświadczenia woli z chwilą, w której doszło ono do drugiej strony w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. List polecony za potwierdzeniem odbioru pozostaje najprostszym rozwiązaniem dowodowym.

Najtrudniejsze dowodowo są sytuacje, w których strony nie zawarły umowy na piśmie, a jedynym śladem transakcji jest tytuł przelewu. Rozstrzygnięcie opiera się wtedy na zeznaniach stron i świadków oraz korespondencji poprzedzającej wpłatę, a wynik takiego postępowania trudno przewidzieć. Z tego względu zastrzeżenie zadatku ma sens wyłącznie w umowie utrwalonej na piśmie lub co najmniej w formie dokumentowej.

Kancelaria OWO w Jeleniej Górze świadczy pomoc prawną w sprawach cywilnych i gospodarczych — doradza przy zawieraniu umów, ocenia sytuację prawną klienta i reprezentuje go w postępowaniach sądowych. Jeżeli opisane zagadnienie dotyczy Państwa sprawy, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.