Spory budowlane | Mieszane modele wynagrodzenia w umowach o roboty budowlane

Wybór modelu wynagrodzenia należy do kluczowych decyzji przy zawieraniu umowy o roboty budowlane. Kodeks cywilny przewiduje dwa podstawowe modele: wynagrodzenie ryczałtowe (art. 632 k.c.) i kosztorysowe (art. 629 k.c.). W praktyce coraz powszechniej stosuje się tzw. modele mieszane, łączące cechy obu rozwiązań. Ich dopuszczalność potwierdził Sąd Najwyższy, a ich prawidłowe skonstruowanie wymaga precyzji — zwłaszcza gdy strony wchodzą w spór.

Artykuł jest częścią serii poświęconej sporom budowlanym, w której na bieżąco publikujemy praktyczne informacje o dochodzeniu roszczeń z tytułu wad robót budowlanych. Jeśli masz problem z wadami robót budowlanych lub innym sporem na budowie, sprawdź, jak możemy Ci pomóc — na naszej podstronie spory budowlane znajdziesz informacje o tym, w jakim zakresie działamy i jak wygląda współpraca z kancelarią w takich sprawach.

Ryczałt i kosztorys — dwa bieguny

Model ryczałtowy zakłada z góry ustaloną kwotę wynagrodzenia, niezależną od rzeczywistego rozmiaru prac. Oznacza to, że wykonawca co do zasady nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, nawet jeśli w chwili zawarcia umowy nie można było przewidzieć pełnego zakresu prac (art. 632 § 1 k.c.). Ryzyko niedoszacowania obciąża wykonawcę — z wyjątkiem robót dodatkowych zleconych przez inwestora oraz sytuacji rażącej straty uzasadniającej interwencję sądu (art. 632 § 2 k.c.) lub zastosowanie klauzuli rebus sic stantibus (art. 357¹ k.c.).

Inwestor preferuje ryczałt ze względu na przewidywalność kosztów i ograniczone ryzyko roszczeń o podwyżkę wynagrodzenia. Z perspektywy wykonawcy model ten jest korzystny przy dobrze rozpoznanym zakresie prac, lecz ryzykowny przy złożonych lub niedookreślonych zamówieniach.

Model kosztorysowy (art. 629 k.c.) opiera się na zestawieniu planowanych prac i przewidywanych kosztów, a ostateczne wynagrodzenie ustala się na podstawie rzeczywistego zakresu robót i stawek kosztorysowych. Wykonawca może żądać korekty wynagrodzenia, jeśli zarządzenie właściwego organu zmieniło obowiązujące ceny lub stawki. Model ten stosuje się częściej przy złożonych, wieloetapowych inwestycjach, gdzie precyzyjna z góry wycena zakresu robót byłaby trudna.

Model mieszany — czym jest i jak działa

Wynagrodzenie mieszane powstaje na styku swobody kontraktowej (art. 353¹ k.c.) i ustawowych mechanizmów ochronnych. Sąd Najwyższy potwierdził jego dopuszczalność w wyroku z 14 marca 2008 r. (IV CSK 460/07) i rozwinął w wyroku z 15 grudnia 2021 r. (III CSKP 127/21), wskazując, że postanowienia umowy mają pierwszeństwo przed kodeksowymi modelami wzorcowymi.

W stanie faktycznym rozpatrywanym przez Sąd Najwyższy w sprawie III CSKP 127/21 strony ustaliły wynagrodzenie obliczane na podstawie kosztorysów powykonawczych, z zastrzeżeniem, że nie może przekroczyć kwoty złożonej oferty. W toku realizacji zmieniono technologię, co obniżyło wynagrodzenie wykonawcy. Sąd zakwalifikował taki mechanizm jako model kosztorysowo-ryczałtowy: wynagrodzenie miało charakter kosztorysowy (rozliczenie według rzeczywiście wykonanych prac i stawek), lecz podlegało ustawionemu górą limitowi ryczałtowemu.

Typowe warianty modeli mieszanych

W obrocie budowlanym ukształtowały się trzy podstawowe warianty:

–  Ryczałt dla robót podstawowych + kosztorys dla robót dodatkowych. Najczęstsze rozwiązanie: strony ustalają z góry cenę ryczałtową za pierwotnie uzgodniony zakres prac, natomiast roboty dodatkowe nieobjęte pierwotnym zakresem rozliczane są kosztorysowo. Do części ryczałtowej stosuje się art. 632 k.c., do dodatkowej — art. 629 k.c.

–  Kosztorys z limitem (cap). Wynagrodzenie ustalane jest na podstawie rzeczywiście poniesionych kosztów i wykonanych robót, lecz łączna kwota nie może przekroczyć określonego pułapu. Chroni inwestora przed nieoczekiwanym wzrostem kosztów, motywując jednocześnie wykonawcę do efektywności. Zastosowanie art. 629 k.c. jest tu ograniczone — uwzględnienie zmienionych stawek nie może doprowadzić do przekroczenia limitu.

–  Ryczałt dla etapów pewnych + kosztorys dla etapów o niepewnym zakresie. Strony ustalają wynagrodzenie ryczałtowe tam, gdzie zakres i koszty są dobrze znane, natomiast dla etapów niepewnych (np. prace ziemne na nieznanym gruncie, instalacje specjalistyczne) przewidują rozliczenie kosztorysowe oparte na faktycznie zużytych materiałach i przepracowanych godzinach.

Ryzyka i jak je minimalizować

Podstawowe ryzyko modelu mieszanego to nieprecyzyjność umowy. Niedokładne określenie, które prace są ryczałtowe, a które kosztorysowe, prowadzi do sporów o kwalifikację konkretnych robót. Niejasny opis zakresu „prac dodatkowych” lub „robót nieprzewidzianych” jest szczególnie niebezpieczny — każda ze stron może mieć inną optykę.

Dodatkowe ryzyko pojawia się przy rozdzielaniu zasobów: jeśli te same materiały lub robocizna są wykorzystywane przy pracach rozliczanych różnymi metodami, prawidłowe przypisanie kosztów wymaga sprawnego systemu ewidencji. Z perspektywy wykonawcy istotne jest też zagrożenie kwalifikacyjne: inwestor może starać się jak najwięcej robót przypisać do części ryczałtowej, minimalizując zakres rozliczeń kosztorysowych.

Aby ograniczyć te ryzyka, umowa powinna:

–  precyzyjnie definiować zakres prac ryczałtowych i kosztorysowych, najlepiej z odniesieniem do konkretnych pozycji dokumentacji projektowej lub kosztorysu ofertowego;

–  zawierać jasne kryteria kwalifikacji robót jako „dodatkowych” lub „nieprzewidzianych”;

–  określać procedurę zgłaszania i wyceny robót dodatkowych (wymóg formy pisemnej, terminy, odpowiedź inwestora);

–  ustalać, do której części modelu stosuje się art. 629 lub 632 k.c. i w jakim zakresie;

–  jeśli zastosowano limit — precyzyjnie regulować mechanizm waloryzacji w razie rażącej straty (art. 632 § 2 k.c. lub art. 357¹ k.c.).

Praktyczna wskazówka

Model wynagrodzenia powinien być dostosowany do specyfiki inwestycji. Ryczałt sprawdza się przy dobrze rozpoznanym zakresie robót i kompletnej dokumentacji projektowej. Kosztorys — przy złożonych projektach lub formule „zaprojektuj i wybuduj”. Model mieszany jest optymalny, gdy część zakresu jest pewna, a część pozostaje otwarta — pod warunkiem że umowa precyzyjnie rozgranicza obie sfery.

W przypadku sporu sąd będzie dokonywał wykładni umowy zgodnie z art. 65 k.c. — badając zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie tylko literalne brzmienie. Niejasności będą tłumaczone na niekorzyść strony, która umowę redagowała. To dodatkowy argument za precyzją na etapie negocjacji.

Jeśli masz pytania dotyczące gwarancji należytego wykonania umowy lub innych sporów wynikających z kontraktów budowlanych, skontaktuj się z naszą kancelarią. Adwokaci z Kancelarii OWO w Jeleniej Górze reprezentują zarówno inwestorów, jak i wykonawców — na etapie negocjacji warunków umowy, jak i przed sądem. Więcej o tym, jak kancelaria OWO wspiera klientów w sporach budowlanych, przeczytasz na naszej podstronie dedykowanej tej tematyce.