Czym różni się dzierżawa od najmu? Prawa i obowiązki stron

Dzierżawa i najem to dwie odrębne umowy, które łatwo ze sobą pomylić – obie polegają na korzystaniu z cudzej rzeczy za wynagrodzeniem. Różni je jednak zakres uprawnień i charakter zobowiązań stron. Poniżej wyjaśniamy najważniejsze cechy umowy dzierżawy: czym jest, jak się różni od najmu, jakie prawa i obowiązki nakłada na strony i kiedy można ją wypowiedzieć.

Czym jest umowa dzierżawy?

Przez dzierżawę rozumie się umowę wzajemną, w której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz lub prawo do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz (art. 693 § 1, art. 709 k.c.).

Ten typ umowy jest bardzo podobny do najmu i dlatego ustawodawca generalnie odsyła do przepisów o najmie, które do dzierżawy stosuje się odpowiednio, poprzestając jedynie na uregulowaniu prawnych elementów dzierżawy związanych ze swoistymi jej cechami (art. 694 k.c.).

Różnice między najmem i dzierżawą

Umowa dzierżawy różni się od najmu przede wszystkim tym, że dzierżawca jest uprawniony nie tylko do używania przedmiotu dzierżawy, ale i do pobierania z niego pożytków – zarówno naturalnych, jak i cywilnych (por. art. 53 k.c. – pożytek cywilny to np. czynsz). W związku z tym, przedmiotem dzierżawy mogą być jedynie takie rzeczy, które dają pożytki, a i prawa o takich samych właściwościach. Najdonioślejszym z punktu widzenia społeczno-gospodarczego przedmiotem dzierżawy są grunty rolne, do których odnosi się szereg szczególnych regulacji.

Inne przedmioty dzierżawy: przedsiębiorstwo, zwierzęta dające pożytki naturalne, torfowisko, glinianki, prawo polowania czy łowienia, papiery wartościowe, prawo do patentu, wzory użytkowego.

Okres związania – na jak długo można zawrzeć umowę dzierżawy?

Podobnie jak najem, również dzierżawę można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony. Z uwagi na gospodarczą funkcję dzierżawy stosunek ten został ukształtowany jako trwalszy od najmu. Maksymalny termin związania stron jest oznaczony na 30 lat (dla najmu zasadniczo wynosi 10 lat – art. 661 k.c.); po upływie tego terminu – zgodnie z art. 695 § 1 k.c. – dzierżawę zawartą na czas dłuższy poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.

Ocena zastrzeżonej w umowie dzierżawy możliwości jej wypowiedzenia, gdy dzierżawę ustanawia się na czas oznaczony, powinna uwzględniać konstrukcję wprowadzoną w przepisach o najmie (art. 673 § 3 w zw. z art. 694 k.c.), pozwalającą – w wypadkach określonych w umowie – na wypowiedzenie najmu zawartego na czas oznaczony.

Prawa i obowiązki stron umowy dzierżawy

Z uwagi na funkcję dzierżawy na dzierżawcy ciąży obowiązek wykonywania swego uprawnienia zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Nie może jednak zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego (art. 696 k.c.).

Ze względu na to, że dzierżawcy przysługuje uprawnienie nie tylko do używania, ale i do pobierania pożytków, jest on zobowiązany do dokonywania wszelkich napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym (art. 679 k.c.).

Jeżeli dzierżawca używa przedmiotu dzierżawy wbrew zasadom prawidłowej gospodarki, zmienia jego przeznaczenie bez zezwolenia wydzierżawiającego i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy przedmiot dzierżawy zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje narażony na utratę lub uszkodzenie, wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 667 § 2 w zw. z art. 694 k.c.).

Natomiast dzierżawca nie może – w odróżnieniu od najemcy, gdy przedmiotem najmu nie jest lokal – oddać przedmiotu najmu w poddzierżawę ani do bezpłatnego używania bez zgody wydzierżawiającego (art. 698 § 1 k.c.). Wydzierżawiający powinien bowiem mieć zaufanie do osoby, która korzysta z przedmiotu dzierżawy w znacznie szerszym zakresie niż najemca z przedmiotu najmu. W razie naruszenia tego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Czynsz dzierżawny – wysokość, forma i terminy płatności

Ze względu na uprawnienie dzierżawcy do pobierania pożytków, czynsz dzierżawy może być ustalony także w ułamkowej części pożytków; np. 1/5 zbioru zboża z wydzierżawionego pola (art. 693 § 2 k.c.).

W braku odpowiednich postanowień umownych lub ustalonych zwyczajów czynsz płatny jest półrocznie, i to z dołu (art. 699 k.c.), ponieważ przyjmuje się, że środki na ten cel dzierżawca uzyskuje z pobranych już pożytków.

Jeżeli czynsz został oznaczony w wysokości stałej, ryzyko nieuzyskania przychodów z przedmiotu dzierżawy ponosi dzierżawca. Zgodnie jednak z art. 700 k.c., jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby (np. powódź czy susza), zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Orzeczenie sądu ma w tym przypadku charakter konstytutywny, ponieważ zmienia treść zobowiązania.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a w wypadku, gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jednakże – podobnie jak wynajmujący lokal – wydzierżawiający powinien uprzedzić o tym dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty czynszu (art. 703 k.c.).

Jeśli masz pytania dotyczące umowy dzierżawy, najmu lub innych umów cywilnych – skontaktuj się z naszą kancelarią. Kancelaria OWO Adwokaci służy profesjonalnym doradztwem i reprezentacją – zarówno na etapie negocjacji, jak i przed sądem. Zapraszamy do kontaktu.