Umowa przedwstępna – charakter prawny, skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej

Zawarcie umowy rzadko jest jednorazowym aktem oderwanym od wcześniejszych ustaleń stron. W praktyce obrotu prawnego poprzedza je etap negocjacji, uzgodnień i czynności przygotowawczych, które – choć formalnie nie zawsze prowadzą do powstania stosunku umownego – mogą rodzić określone konsekwencje prawne. Szczególne znaczenie w tym kontekście ma umowa przedwstępna, stanowiąca instrument prawny służący zabezpieczeniu przyszłego kontraktu i interesów stron jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Artykuł poświęcony jest analizie umowy przedwstępnej w prawie cywilnym, jej charakterowi prawnemu, przesłankom ważności oraz skutkom niezawarcia umowy przyrzeczonej. Na tym tle omówione zostają także zagadnienia odpowiedzialności związanej z etapem poprzedzającym zawarcie umowy, w tym odpowiedzialności za nieprawidłowe prowadzenie negocjacji, a także kwestie terminów i przedawnienia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej.

Umowa przedwstępna – pojęcie i cel

W umowie przedwstępnej jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, którą ustawa określa mianem umowy przyrzeczonej. Zawarcie umowy przyrzeczonej stanowi świadczenie, które – z uwagi na konsensualny charakter umów – może być spełnione wyłącznie poprzez zgodne oświadczenie woli stron.

Umowa przedwstępna może mieć charakter jednostronnie lub dwustronnie zobowiązujący – zależenie od tego, czy zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej zaciąga tylko jedna, czy obie strony. W pierwszym przypadku wyłącznie jednej stronie przysługuje uprawnienie do żądania od drugiej strony, by zawarła ona umowę (tj. złożyła oświadczenie woli określonej treści i dokonała ewentualnie innych działań koniecznych do zawarcia umowy definitywnej). W drugiej przypadku uprawnienie takie ma każda ze stron względem drugiej strony.

Dopuszczalna jest także umowa przedwstępna na rzecz osoby trzeciej. Na tej podstawie trzeci podmiot, nieuczestniczący w zawarciu umowy przedwstępnej, może żądać bezpośrednio od strony zobowiązaniowej, aby zawarła z nim umowę przyrzeczoną.

Umowa przedwstępna a umowa definitywna

Umowę przedwstępną należy odróżnić od umowy definitywnej, także w sytuacji, gdy ta ostatnia została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Umowa przedwstępna zobowiązuje wyłącznie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, natomiast dopiero umowa definitywna wyznacza właściwe zachowanie stron realizujące zamierzony cel gospodarczy.

O tym, czy strony zawierają umowę definitywną, czy przedwstępną, decyduje treść ich zgodnych oświadczeń woli ustalana według reguł interpretacyjnych z art. 65 k.c. W razie wątpliwości przyjmuje się, że strony dążą raczej do bezpośredniej realizacji celu gospodarczego, co przemawia za kwalifikacją umowy jako definitywnej. Taka dyrektywa interpretacyjna jest aktualna jednak tylko wtedy, gdy spełnione zostaną wszystkie przesłanki konieczne do dojścia do skutku umowy definitywnej lub gdy analiza okoliczności towarzyszących zawarciu umowy nie wskazuje na to, że strony mają jakieś szczególne powody powstrzymujące je przed związaniem umową definitywną.

Na podstawie umowy przedwstępnej nie można domagać się spełnienia tych świadczeń, do których strony mają się zobowiązać dopiero w umowie przyrzeczonej. Niekiedy jednak ze względu na zamierzoną umowę definitywną strony zobowiązują się już w umowie przedwstępnej do dokonania pewnych czynności (np. przygotowanie placu budowy, przeniesienie posiadania rzeczy, zapłata części ceny). Jeżeli następnie umowa definitywna zostanie zawarta, dokonanie wspomnianych czynności zalicza się na poczet świadczeń określonych w umowie definitywnej. Natomiast gdy umowa definitywna nie zostanie zawarta, stronie, która tych czynności dokonała, służy roszczenie z tytułu nienależnego świadczenia (art. 410 k.c.). Strony mogą jednak w umowie przedwstępnej te  kwestie uregulować odmiennie (art. 353¹ k.c.).

Umowa przedwstępna a umowa ramowa

Od umowy przedwstępnej należy odróżnić umowę ramową, nieuregulowaną wprost w przepisach prawa, lecz wykształconą w praktyce obrotu gospodarczego. Umowa ramowa służy organizowaniu procesu przyszłego kontraktowania i przystosowana jest do wielokrotnego zawierania umów wykonawczych. W umowie ramowej ustala się zatem sposób zawierania przyszłych umów wykonawczych, pewne elementy ich treści, ale nie na tyle dookreślone, aby można było uznać, że spełnia ona wymagania stawiane umowom przedwstępnym, a tym bardziej umowom definitywnym. Wiele umów ramowych zawiera także zobowiązanie do kontraktowania w przyszłości.

W przeciwieństwie do umowy przedwstępnej, z umowy ramowej co do zasady nie wynika zobowiązanie do zawarcia określonej umowy. Jeżeli jednak nakłada ona na strony obowiązek kontraktowania w przyszłości, obowiązek ten polega na powinności dołożenia starań do zawarcia umów wykonawczych i jest opatrzony sankcją odszkodowawczą.

Przesłanki ważności umowy przedwstępnej

Zgodnie z art. 389 k.c. umowa przedwstępna jest ważna, jeżeli określa istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przesłanka ta ma umożliwić sądowi – w razie sporu – ustalenie treści umowy definitywnej. Z tego względu w umowie przedwstępnej należy wskazać co najmniej minimalną treść umowy definitywnej.

Umowa przedwstępna powinna ponadto odpowiadać ogólnym przesłankom ważności czynności prawnych. Ocena jej zgodności z bezwzględnie obowiązującymi normami prawnymi oraz zasadami współżycia społecznego powinna uwzględniać treść zamierzonej umowy definitywnej, która stanowi kauzę przysporzeń wynikających z umowy przedwstępnej.

Dla zawarcia umowy przedwstępnej ustawa nie wymaga jednak zachowania formy szczególnej.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Oznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie stanowi przesłanki ważności umowy przedwstępnej. Nowe brzmienie art. 389 § 1 k.c. wprowadzone nowelizacją z 14 lutego 2003 r. wprawdzie pozbawiło zastrzeżenie terminu cechy przesłanki ważności umowy przedwstępnej, ale zarazem nie zakazało uzależniania jej skuteczności od zastrzeżenia terminu. Zamieszczenie terminu w umowach przedwstępnych z punktu widzenia praktyki obrotu, jest jednak pożądane, ponieważ jasno wskazuje termin spełnienia świadczenia.

Określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej jest terminem wykonania zobowiązania. Jego upływ powoduje wymagalność roszczenia uprawnionego. Wyznacza też początek biegu terminu przedawnienia.

Pojawia się jednak nowe zagadnienie, a mianowicie, jak uchronić strony przed wieczystym obowiązkiem pozostawania w gotowości do zawarcia umowy definitywnej w przypadku, gdy umowa przedwstępna nie określa terminu jej zawarcia.

W myśl art. 389 § 2  k.c. strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może w ciągu jednego roku wyznaczyć odpowiedni termin zawarcia umowy definitywnej. W zależności, czy umowa przedwstępna jest jednostronnie, czy dwustronnie zobowiązująca, uprawniona może być jedna albo obie strony. Jeżeli obie strony są uprawnione i każda z nich oznaczy inny termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas wiążący dla stron jest termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Jeżeli termin zawarcia umowy definitywnej nie został wyznaczony w sposób wyżej określony, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2 zd. 3 k.c.), co oznacza, że termin roczny ma charakter zawity i po jego upływie zobowiązanie z umowy przedwstępnej wygasa. W takim przypadku zachodzi nie tylko niemożliwość dochodzenia umowy przyrzeczonej, lecz także niemożliwość żądania odszkodowania.

Z kolei jeśli chodzi o warunek w umowie przedwstępnej, to wydaje się, że pozostawienie stronom możliwości uzależnienia skuteczności umowy przedwstępnej od zdarzenia przyszłego i niepewnego nie sprzeciwia się właściwości (naturze) stosunku z umowy przedwstępnej (art. 353¹ k.c.).

Skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej

Konsekwencje uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę zobowiązaną reguluje art. 390 k.c. Przepis ten dotyczą przypadków, gdy zobowiązany ponosi odpowiedzialność za zachowanie, bezpodstawnie odmawiając zawarcia umowy. Jeżeli więc strona zobowiązaniowa bezpodstawnie uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, może to wywołać dwojakiego rodzaju następstwa prawne: słabsze albo silniejsze. Przepis ten przewiduje zatem dwa rodzaje skutków.

Skutek słabszy niewykonania umowy przedwstępnej wyraża się w obowiązku naprawienia szkody, jaką osoba uprawniona poniosłą przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Chodzi tu więc o odszkodowanie w granicach tzw. negatywnego interesu umownego. Strony mogą jednak w umowie przedwstępnej odmiennie ustalić zakres odszkodowania (art. 390 § 1 k.c.). Nie chodzi tu tylko o zastrzeżenie kary umownej, co zawsze jest dopuszczalne na zasadach ogólnych (art. 483 k.c.). Na podstawie art. 390 § 1 k.c. strony mogą także określić, za jakie następstwa niezawarcia umowy definitywnej dłużnik będzie ponosił odpowiedzialność odszkodowawczą.

Natomiast skutek silniejszy polega na obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.). Uprawniony może więc żądać od strony zobowiązanej, aby złożyła oświadczenie woli określonej treści, stanowiące konieczny element dojścia do skutku umowy przyrzeczonej. Jeżeli strona zobowiązana nie złoży takiego oświadczenia woli, to prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające taki obowiązek zastępuje to oświadczenie (art. 64 k.c.).

Jednakże ów skutek silniejszy dopuszczalny jest jedynie wtedy, gdy umowa przedwstępna spełnia jeszcze pewne dodatkowe przesłanki, a mianowicie gdy czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. Odnosi się to zwłaszcza do formy szczególnej przewidzianej pod rygorem nieważności dla umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.). Zastrzeżenie to ma zapobiec temu, aby strony nie wykorzystywały umowy przedwstępnej do omijania postanowień ustawowych, określających przesłanki umowy definitywnej.

W razie gdyby umowa definitywna nie mogła zostać zawarta z uwagi na istniejące przeszkody natury faktycznej lub prawnej, wówczas pojawia się problem odpowiedzialności dłużnika za niemożność wykonania świadczenia (art. 475 k.c.).

Warto też podkreślić, iż jeżeli strona uprawniona skorzysta ze skutku silniejszego, nie może domagać się odszkodowania, a więc nie może realizować swojego uprawnienia w ramach tzw. skutku słabszego.

Umowa przedwstępna nie uniemożliwia stronom zawarcia umowy przyrzeczonej w drodze negocjacji lub przyjęcia oferty, i to o treści innej, niż przewiduje to umowa przedwstępna. Jednakże zawarcie takiej umowy spowoduje utratę uprawnień wynikających z umowy przedwstępnej tylko wtedy, gdy strony traktować ją będą jako wykonanie umowy przedwstępnej.

Przedawnienie roszczeń

Wynikające z umowy przedwstępnej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej lub o naprawienie szkody przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 zd 1 k.c.).

Jednak w razie oddalenia powództwa o zawarcie umowy roszczenie o naprawienie szkody przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne (art. 390 § 3 zd. 2 k.c.). Takie swoiste przesunięcie momentu, od którego liczy się bieg terminu przedawnienia, umożliwia uprawnionemu realizację roszczenia odszkodowawczego wtedy, gdy jego roszczenie o zawarcie umowy okazało się bezzasadne. Dotyczy ono również roszczenia o zapłatę kary umownej albo podwójnego zadatku.

Odpowiedzialność na etapie poprzedzającym zawarcie umowy (culpa in contrahendo)

Choć zasadnicza część niniejszego artykułu dotyczy umowy przedwstępnej, nie sposób na koniec pominąć zagadnień związanych z etapem poprzedzającym zawarcie umowy, czyli fazą negocjacji i uzgodnień stron. To właśnie na tym etapie w praktyce najczęściej pojawiają się spory dotyczące zerwanych rozmów, wycofania się jednej ze stron lub nielojalnego prowadzenia negocjacji. Instytucja tzw. culpa in contrahendo pozwala ocenić, czy i w jakim zakresie zachowania stron sprzed zawarcia umowy mogą rodzić odpowiedzialność prawną, nawet jeżeli do zawarcia umowy ostatecznie nie doszło.

Dopiero zawarcie umowy powoduje bowiem powstanie określonych obowiązków, a ich niedopełnienie przez stronę zobowiązaną naraża ją na tzw. odpowiedzialność kontraktową. Powstaje jednak pytanie, według jakich kryteriów należy oceniać postępowanie podmiotów w sytuacjach poprzedzających zawarcie umowy, jeżeli ostatecznie nie doszła ona do skutku. Zagadnienie to określa się tradycyjnie mianem culpa in contrahendo, czyli „winy w kontraktowaniu”.

Kodeks cywilny zawiera jedynie postanowienia szczególne, które regulują ten problem w odniesieniu do wyraźnie wskazanych sytuacji, jak choćby art. 72 § 2 k.c. Przepisy te nie pozwalają jednak na sformułowanie ogólnych, uniwersalnych wniosków dotyczących podstaw tej odpowiedzialności. Z tego względu odpowiedzi na pytanie o jej charakter i zakres udziela w dużej mierze nauka prawa.

Na gruncie prawa polskiego przekonująca jest koncepcja, zgodnie z którą zachowania stron na etapie negocjacji należy oceniać w reżimie odpowiedzialności deliktowej, na podstawie art. 415 i nast. k.c. Zawinione naruszenie powszechnie obowiązujących reguł postępowania – wynikających z przepisów prawa lub zasad współżycia społecznego – może wówczas uzasadniać powstanie roszczenia o naprawienie szkody wyrządzonej przez to, że zamierzona umowa nie doszła do skutku albo okazała się nieważna. Odpowiedzialność ta obejmuje odszkodowanie w granicach tzw. negatywnego interesu umownego.

Pogląd ten nie wyklucza jednak przypadków, w których wina w kontraktowaniu polega na naruszeniu określonych zobowiązań wynikających z odrębnej umowy, przykładowo umowy o negocjacje albo umowy ramowej. Zawarcie takiej umowy nie jest jednak domniemane, a ciężar udowodnienia jej istnienia oraz treści spoczywa na podmiocie, który wywodzi z niej skutki prawne.

Szczególną postać odpowiedzialności na etapie negocjacji przewiduje art. 72¹ k.c. Przepis ten znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy w toku negocjacji jedna ze stron udostępnia drugiej informacje z zastrzeżeniem poufności. Strona, która taką informację uzyskała, jest wówczas zobowiązana do jej nieujawniania, nieprzekazywania osobom trzecim oraz niewykorzystywania jej do własnych celów.

W razie naruszenia tych obowiązków strona ta ponosi odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Reguły tej odpowiedzialności są przy tym – w stosunku do ogólnego reżimu z art. 471 k.c. – nieco zmodyfikowane. Zgodnie z art. 72¹ k.c. wierzyciel może bowiem według swojego wyboru żądać albo naprawienia szkody (obejmującej zarówno stratę, jak i utracone korzyści), albo wydania korzyści uzyskanych przez zobowiązanego wskutek naruszenia obowiązku poufności. W obu przypadkach ustawodawca przewiduje domniemanie winy dłużnika. Przepis ten ma charakter względnie wiążący, co oznacza, że strony mogą w drodze umowy wyłączyć jego zastosowanie.