Miarkowanie kary umownej z umowy o roboty budowlane

W umowach o roboty budowlane kara umowna to powszechny mechanizm dyscyplinujący wykonawcę – ma zabezpieczać inwestora przed opóźnieniem lub nienależytym wykonaniem prac. Często jednak jej wysokość bywa zawyżona, a naliczenie nieproporcjonalne do rzeczywistej szkody. W takich sytuacjach wykonawca może żądać miarkowania kary umownej, czyli jej obniżenia przez sąd. To ważne narzędzie równoważące interesy stron i chroniące przed nadużyciem prawa do kary.

Czym jest kara umowna w umowie o roboty budowlane?

Kara umowna to z góry ustalona kwota, jaką strona musi zapłacić w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. W branży budowlanej dotyczy najczęściej:

• opóźnienia w oddaniu obiektu,
• braku usunięcia usterek w terminie,
• odstąpienia od umowy z winy wykonawcy,
• niewykonania określonego etapu robót.

Zgodnie z art. 483 i 484 kodeksu cywilnego, kara umowna należy się niezależnie od rzeczywistej wysokości szkody. W praktyce oznacza to, że inwestor nie musi udowadniać strat – wystarczy, że wykaże samo naruszenie umowy.
Taki mechanizm działa odstraszająco, ale jednocześnie może prowadzić do nadużyć, zwłaszcza przy dużych kontraktach, gdzie kara naliczana jest procentowo od wartości całej inwestycji.

Na czym polega miarkowanie kary umownej?

Miarkowanie to nic innego jak sądowe obniżenie wysokości kary, gdy jest ona rażąco wygórowana albo gdy zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części.
Przesłanki miarkowania wynikają z art. 484 § 2 kodeksu cywilnego.
Sąd może więc obniżyć karę, jeśli:

1. kara jest rażąco wygórowana, czyli nieproporcjonalna do skutków naruszenia umowy,
2. zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części, mimo opóźnienia lub uchybień.

To rozwiązanie chroni wykonawców przed sankcjami nieadekwatnymi do sytuacji – na przykład gdy prace zostały zakończone z kilkudniowym poślizgiem, a inwestor nalicza karę w wysokości kilkuset tysięcy złotych.

Kiedy sąd uznaje karę za rażąco wygórowaną?

Ocena, czy kara jest wygórowana, należy do sądu i zależy od całokształtu okoliczności.
Pod uwagę brane są m.in.:

• wartość kontraktu i relacja kary do ceny umowy,
• skala uchybienia – długość opóźnienia, zakres wad,
• rzeczywisty wpływ opóźnienia na inwestora,
• czy inwestor faktycznie poniósł szkodę,
• postawa stron – czy wykonawca współpracował i podejmował działania naprawcze.

Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że kara umowna nie może być środkiem represji, lecz ma kompensować ewentualne skutki naruszenia umowy. Dlatego nawet jeśli zapis w umowie przewiduje bardzo wysokie stawki, nie oznacza to, że sąd nie może ich zweryfikować.

Jak wygląda postępowanie o miarkowanie kary umownej?

Zazwyczaj miarkowanie kary następuje w toku sporu o jej zapłatę. Inwestor pozywa wykonawcę o określoną kwotę, a wykonawca w odpowiedzi na pozew wnosi o jej zmniejszenie na podstawie art. 484 § 2 kc.
To wykonawca musi wykazać, że kara jest rażąco wygórowana albo że umowę wykonał w przeważającej części. Pomocne są:

• harmonogramy i protokoły odbiorów,
• korespondencja z inwestorem potwierdzająca współpracę,
• dokumentacja potwierdzająca rzeczywiste zaawansowanie robót,
• opinia biegłego budowlanego określająca wartość niewykonanej części.

Sąd, biorąc pod uwagę wszystkie te elementy, może obniżyć karę nawet o kilkadziesiąt procent. Zdarza się, że z pierwotnych żądań inwestora pozostaje jedynie symboliczna kwota.

Miarkowanie kary umownej a zasada swobody umów

Swoboda umów nie oznacza pełnej dowolności. Choć strony mogą dowolnie kształtować treść kontraktu, nie mogą wprowadzać postanowień rażąco sprzecznych z zasadami współżycia społecznego.
Miarkowanie kary jest formą kontroli sądowej nad równowagą stron – zapobiega sytuacjom, w których silniejszy podmiot (np. inwestor publiczny lub duży deweloper) narzuca warunki nie do zaakceptowania przez wykonawcę.
Sądy coraz częściej stosują tę instytucję, zwłaszcza w kontraktach jednostronnych, gdzie kara przekracza 10–20% wartości całego zamówienia. W takich przypadkach obniżenie jest niemal pewne.

Czy można żądać miarkowania jeszcze przed sporem sądowym?

Choć formalnie miarkowanie następuje w orzeczeniu sądu, to praktycznie można o nie wnioskować już na etapie negocjacji lub w odpowiedzi na wezwanie do zapłaty.
Wykonawca może przedstawić argumentację prawną i faktyczną, wskazującą, że kara jest nieproporcjonalna, oraz zaproponować ugodowe rozwiązanie – np. częściową zapłatę.
W wielu przypadkach inwestorzy zgadzają się na kompromis, zwłaszcza gdy wiedzą, że w sądzie kara mogłaby zostać znacznie obniżona.
Profesjonalne pismo od kancelarii prawnej, poparte przykładami z orzecznictwa, często wystarcza, by uniknąć długiego procesu.

Rola orzecznictwa i przykłady z praktyki

Sądy wielokrotnie podkreślały, że kara umowna nie może prowadzić do bezpodstawnego wzbogacenia jednej ze stron.
Przykładowo, w jednym z orzeczeń (wyrok Sądu Najwyższego z 2019 r., sygn. V CSK 282/18) uznano, że kara w wysokości 30% wartości kontraktu za 10-dniowe opóźnienie w oddaniu obiektu jest rażąco wygórowana i powinna zostać obniżona o 80%.
Z kolei w innym przypadku (SA w Warszawie, VI ACa 1221/20) sąd uznał, że wykonawca, który wykonał prace w 95%, nie może odpowiadać pełną karą za opóźnienie, które nie wpłynęło istotnie na inwestora.

Takie orzeczenia pokazują, że miarkowanie to nie wyjątek, lecz realna praktyka chroniąca przed nieuczciwym egzekwowaniem kar.

Jak przygotować się do obrony przed karą umowną?

Warto działać od razu, gdy inwestor naliczy karę. Najważniejsze kroki to:

1. Przeanalizowanie umowy – sprawdź, czy zapisy o karze są zgodne z prawem i czy nie wykraczają poza zakres Twojego zobowiązania.
2. Zebranie dokumentacji – korespondencja, dziennik budowy, harmonogram, faktury.
3. Ocena realnego zakresu opóźnienia lub wad – czy inwestor mógł korzystać z obiektu, czy faktycznie poniósł stratę.
4. Konsultacja z adwokatem, który pomoże przygotować odpowiedź na wezwanie lub wniosek o miarkowanie w sądzie.

Dzięki temu można nie tylko obniżyć karę, ale też uniknąć wpisu do rejestrów dłużników czy blokady wynagrodzenia z kontraktu.

Dlaczego wsparcie kancelarii ma znaczenie?

W praktyce najwięcej sporów o kary umowne dotyczy nie samego faktu opóźnienia, lecz skali sankcji. Inwestorzy często naliczają je automatycznie, nie analizując faktycznych skutków.
Adwokat specjalizujący się w prawie budowlanym i kontraktowym pomoże ocenić zasadność roszczenia, przygotować argumenty do miarkowania oraz reprezentować Cię w negocjacjach lub przed sądem.
W OWO Adwokaci takie sprawy prowadzone są kompleksowo – od analizy zapisów umownych po reprezentację w procesie i mediacjach. Celem jest realne obniżenie obciążenia finansowego, a nie tylko formalna obrona.

Miarkowanie kary umownej to skuteczny sposób na przywrócenie równowagi między stronami kontraktu budowlanego. Chroni wykonawców przed nadmiernymi sankcjami, a inwestorom pozwala dochodzić należnych kwot w granicach rozsądku.
Jeżeli kara naliczona w Twojej umowie wydaje się nieproporcjonalna do uchybień, warto ją zakwestionować. Profesjonalna analiza umowy i wsparcie adwokata mogą sprawić, że zapłacisz znacznie mniej – albo wcale.