Zasiedzenie jako sposób nabycia własności nieruchomości

Instytucja nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wydaje się powszechnie znana i potencjalnie prosta. Okazuje się jednak, że składając wniosek o stwierdzenie zasiedzenia należy zwrócić uwagę na szereg okoliczności warunkujących skuteczne zasiedzenie, a których to okolicznościach (w tym przesłankach i domniemaniach) dowiecie się z lektury niniejszego artykułu.

Zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia własności rzeczy przez upływ czasu. Dla przyjęcia, iż skutek w postaci zasiedzenia nastąpił koniecznym jest stwierdzenie ziszczenia się dwóch kumulatywnych przesłanek, a mianowicie: posiadania oraz upływu przewidzianego w ustawie terminu. Przy czym posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć samoistny oraz nieprzerwany charakter.

Upływ terminu jako przesłanka zasiedzenia

Zgodnie z art. 172 k.c. posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Posiadanie samoistne – warunek zasiedzenia

Posiadaczem samoistnym rzeczy jest zaś ten, kto włada nią jak właściciel (art. 172 § 1 k.c. w zw. z art. 336 k.c.). „Posiadanie samoistne” rozumiane jest jako stan faktyczny składający się z dwóch występujących łącznie elementów: faktu władania rzeczą (corpus) i woli wykonywania tego władztwa dla siebie (animus rem sibi habendi).

Władanie rzeczą

Pierwszy z tych elementów występuje, gdy dana osoba znajduje się w sytuacji, która pozwala jej na korzystanie z rzeczy, w taki sposób, w jaki mogą to czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo. Nie jest przy tym wymagane efektywne korzystanie z rzeczy, wystarczająca jest bowiem sama możliwość korzystania z rzeczy. O możności korzystania z rzeczy można mówić wówczas, jeżeli władający może używać rzeczy, pobierać z niej pożytki, przekształcać, a nawet rzecz zniszczyć. Zakres potencjalnego korzystania z rzeczy jest najszerszy przy posiadaniu samoistnym, odpowiada ono wówczas treści prawa własności.

Wola wykonywania władztwa dla siebie

Drugi czynnik w postaci woli władania dla siebie przejawia się w podejmowaniu wielu czynności wskazujących na to, że posiadacz traktuje rzecz jako własną. Przy czym, jak podniósł Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 28 kwietnia 1999 r., sygn. akt I CKN 430/98, OSNC 1999/11/98, jest oczywiste, i pozostaje poza wszelką dyskusją, że podłożem zasiedzenia – instytucji prawa rzeczowego polegającej na usuwaniu długotrwałej niezgodności między stanem posiadania a rzeczywistym stanem prawnym – jest taki stan faktyczny, który nie opiera się na prawie własności. Istotnym elementem tego stanu musi być natomiast posiadanie określane mianem „posiadania samoistnego”, polegające na faktycznym władaniu rzeczą „jak właściciel”. Konieczne jest zatem wykonywanie przez posiadacza, który – co jasne – właścicielem nie jest, czynności faktycznych wskazujących na samodzielny, rzeczywisty, niezależny od woli innej osoby stan władztwa. Mówiąc inaczej, wszystkie dyspozycje posiadacza powinny swą treścią odpowiadać dyspozycjom właściciela.

Wola władania nieruchomością dla siebie polega na tym, że posiadacz chce i może wykonywać takie czynności, które wobec otoczenia będą wskazywały na to, że posiadacz jest właścicielem rzeczy albo przynajmniej traktuje ją w taki sposób, jakby stanowiła jego własność. Zatem z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia wtedy, gdy po stronie władającego istnieje możność rzeczywistego władania faktycznego nieruchomością w takim zakresie, jaki odpowiada zakresowi uprawnień właściciela, jak i manifestowania w sposób dostrzegalny dla otoczenia działania we własnym imieniu.

Aby doszło do zasiedzenia konieczne jest zatem wykonywanie przez posiadacza czynności faktycznych wskazujących na samodzielny, rzeczywisty, niezależny od woli innej osoby stan władztwa.

Domniemanie posiadania samoistnego i ciągłości posiadania

Zgodnie z art. 339 k.c. domniemywa się, że ten kto rzeczą faktycznie włada jest jej posiadaczem samoistnym, domniemanie to ma charakter wzruszalny.

Do nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie prowadzi jedynie nieprzerwane posiadanie nieruchomości przez określony czas, zatem władanie musi mieć charakter ciągły. Przepis art. 340 k.c. formułuje domniemanie ciągłości posiadania.

Zasiadywanie gruntów państwowych i komunalnych

Do dnia 1 października 1990 r. obowiązywał zakaz nabywania w drodze zasiedzenia własności państwowych gruntów, budynków itp. Zniesiony on został przez ustawę z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321), na mocy której skreślony został art. 177 k.c. W myśl art. 10 noweli na poczet okresu zasiedzenia zalicza się okres posiadania nieruchomości państwowej sprzed 1 października1990 r., ale nie więcej niż 1/2 aktualnego okresu zasiedzenia. Do okresu zasiedzenia nieruchomości państwowych można więc zaliczyć nie więcej niż 15 lat posiadania sprzed 1 października 1990 r. Tak samo traktuje się nieruchomości państwowe, które w dniu 27 maja 1990 r., w związku z powstaniem gmin, stały się majątkiem komunalnym.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości

Nie ulega wątpliwości, że można zasiedzieć nie tylko samą nieruchomość,
ale i udział w nieruchomości.

Jeśli władanie nieruchomością przez posiadacza wynika ze stosunku współwłasności, to w razie zgłoszenia przez niego wniosku o stwierdzenie zasiedzenia udziału należącego do innego współwłaściciela, który nie korzysta z nieruchomości, powinien on udowodnić zmianę, rozszerzenie zakresu swego posiadania i uzewnętrznić tę zmianę wobec współwłaściciela, do którego należał ten udział. Obowiązek ten aktualizuje się w razie zmiany charakteru posiadania i władania nieruchomością przez jednego ze współwłaścicieli z zamiarem władania dla siebie (cum animo rem sibi habendi)

Zgodnie z art. 176 k.c. § 1 k.c. jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika.

Niewykonywanie prawa posiadania przez innych współwłaścicieli nie uprawnia wprawdzie jeszcze do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejmuje rzecz w samoistne posiadanie w zakresie ich uprawnień. Posiadanie właścicielskie całej rzeczy przez współwłaściciela wyłącznie dla siebie i z wolą odsunięcia od realizacji praw do tej rzeczy innych współwłaścicieli jest jednak możliwe, wymaga natomiast, żeby współwłaściciel żądający stwierdzenia zasiedzenia udziału innego współwłaściciela udowodnił, że zmienił (rozszerzył) zakres swego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia z art. 206 k.c. i uzewnętrznił tę zmianę wobec współwłaścicieli. Zastosowanie w takim wypadku domniemania z art. 339 k.c. wymaga wykazania przez współwłaściciela, że posiada rzecz ponad swoje prawo wynikające ze współwłasności (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2010 r., III CSK 300/09.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem o wykroczeniu poza uprawnienia współwłaścicielskie świadczy np. samodzielne podjęcie przez posiadającego współwłaściciela decyzji o znaczących zmianach w przedmiocie współwłasności (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 300/09, nie publ., z dnia 30 stycznia 2015 r., III CSK 179/14, z dnia 10 lutego 2016 r., I CSK 55/15).

W postanowieniu z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 300/09 Sąd Najwyższy wskazał, że za wykroczeniem pod uprawnienia wynikające z udziału we współwłasności może przemawiać podejmowanie samodzielnych decyzji dotyczących znacznych remontów i zmian w przedmiocie współwłasności.

Podsumowanie - zasiedzenie

Zasiedzenie jest interesującym i często omawianym zagadnieniem w polskim prawie cywilnym. Jest to proces, który umożliwia nabycie własności rzeczy przez upływ czasu. Aby nabyć własność przez zasiedzenie, konieczne jest spełnienie kilku kluczowych warunków, takich jak posiadanie samoistne oraz nieprzerwany okres posiadania. Zasiedzenie jest materią skomplikowaną, dlatego warto skonsultować się z doświadczonym adwokatem, aby dokładnie zrozumieć swoje prawa i obowiązki w kontekście nabycia własności przez zasiedzenie.

Jeżeli potrzebujesz prawnego wsparcia w sprawie o zasiedzenie, skontaktuj się bezpośrednio z adw. Kamilem Ochenkowskim tel.: 605 167 551 lub mailowo: ochenkowski@owo-adwokaci.pl.