„Nieistotne odstępstwo” w prawie budowlanym – czy naprawdę wolno wszystko?

Wielu deweloperów i wykonawców budowlanych twierdzi, że drobne zmiany w projekcie to „nieistotne odstępstwa”, które nie mają znaczenia. Jednak z punktu widzenia prawa budowlanego, a także późniejszych sporów sądowych, takie zmiany mogą okazać się bardzo kosztowne. Sprawdź, co na ten temat mówi adwokat Jelenia Góra, specjalizujący się w sprawach budowlanych.

Nieistotne odstępstwo – co to tak naprawdę znaczy?

W pracy adwokata Jelenia Góra zajmującego się prawem budowlanym niezwykle często pojawia się pytanie:

Czy wykonawca może samodzielnie wprowadzać zmiany w projekcie budowlanym, jeśli są one „nieistotne”?

Otóż nie.

Pojęcie „nieistotnego odstępstwa” pojawia się w art. 36a ustawy Prawo budowlane. Owszem, tylko przy istotnych zmianach inwestor musi uzyskać zamienne pozwolenie na budowę. Jednak nawet przy nieistotnych zmianach nie ma dowolności.

Każda zmiana wymaga dokumentacji

Prawo budowlane mówi jasno:

✅ Nawet zmiana nieistotna musi być opisana i wprowadzona do dokumentacji budowy.
✅ To projektant z uprawnieniami budowlanymi, a nie wykonawca, kierownik budowy czy inwestor, ocenia, czy zmiana jest istotna.
✅ Projektant musi sporządzić opis zmiany i przygotować nowe rysunki projektowe.

W praktyce adwokata w Jeleniej Górze często spotykam się z sytuacją, gdy wykonawca mówi:

„Przecież to tylko drobiazg. Zmieniliśmy kilka elementów, ale jest solidnie.”

Tymczasem zdarza się, że zmiany nie są kosmetyczne, a mówimy o niemałych zmianach w konstrukcji.

Konsekwencje braku dokumentacji

Brak udokumentowania zmian, choćby nieistotnych, może prowadzić do bardzo poważnych konsekwencji:

• samowola budowlana – nawet jeśli budynek jest fizycznie ukończony,
• kary administracyjne,
• konieczność legalizacji zmian lub rozbiórki,
• odpowiedzialność odszkodowawcza wobec kupującego budynek.

Jako adwokat Jelenia Góra prowadzący sprawy budowlane, wielokrotnie spotkałem się z sytuacjami, w których „drobna zmiana” w konstrukcji dachowej czy stropie doprowadziła do wielotysięcznych roszczeń z tytułu rękojmi lub odszkodowania.

Zmiana nieistotna nie znaczy bezkarna

W sprawach budowlanych, które prowadzę jako adwokat w Jeleniej Górze, często muszę wyjaśniać klientom, że:

• nieistotna zmiana w rozumieniu Prawa budowlanego oznacza tylko tyle, że nie trzeba nowego pozwolenia na budowę,
• ale nadal musi być wykonana zgodnie z przepisami i wiedzą techniczną, oraz opisana przez projektanta.

Pozwany wykonawca, który twierdzi, że „tak można było zrobić”, nie jest zwolniony z odpowiedzialności za wady budynku. W świetle prawa cywilnego zmiana elementu konstrukcyjnego bez dokumentacji projektowej może stanowić wadę fizyczną w rozumieniu art. 556¹ Kodeksu cywilnego.

Podsumowanie – porada adwokata Jelenia Góra

Podsumowując: nieistotne odstępstwo w prawie budowlanym nie oznacza, że można wszystko. Każda zmiana, nawet drobna, musi być zatwierdzona przez projektanta, opisana i wprowadzona do dokumentacji budowy.

Jeśli jesteś inwestorem, wykonawcą albo kupującym dom czy mieszkanie i masz wątpliwości, czy w Twojej inwestycji nie wprowadzono zmian bez dokumentacji – warto skonsultować sprawę z adwokatem specjalizującym się w prawie budowlanym w Jeleniej Górze. Taka konsultacja może uchronić Cię przed poważnymi konsekwencjami finansowymi i prawnymi.

Szukasz adwokata w Jeleniej Górze w sprawach budowlanych? Skontaktuj się z kancelarią – doradzimy Ci, czy w Twojej inwestycji nie popełniono błędów, które mogą skutkować wadami budynku lub roszczeniami odszkodowawczymi.