Prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości zabytkowych

Według Wielkiego Słownika Języka Polskiego (WSJP) zabytek to stara i cenna materialnie, historycznie lub naukowo rzecz^[1]. Jaką zaś definicję przyjmuje się w prawie – czy znacząco różni się ona od słownikowej, przyjmowanej przez filologów? Otóż, w art. 3 Ustawy o zabytkach i ochronie zabytków prawodawca zabytkiem nazywa nieruchomość lub rzecz ruchomą, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową^[2]. W dalszej części owej ustawy wyróżniono ponadto trzy rodzaje zabytków:

1. zabytek nieruchomy – nieruchomość, jej część lub zespół nieruchomości, o których mowa w pkt 1;
2. zabytek ruchomy – rzecz ruchomą, jej część lub zespół rzeczy ruchomych, o których mowa w pkt 1;
3. zabytek archeologiczny – zabytek nieruchomy, będący powierzchniową, podziemną lub podwodną pozostałością egzystencji i działalności człowieka, złożoną z nawarstwień kulturowych i znajdujących się w nich wytworów bądź ich śladów albo zabytek ruchomy, będący tym wytworem^[3].

W ustawie – w odróżnieniu od definicji słownikowej – nie ma zatem znaczenia sam wiek nieruchomości. Pod uwagę bierze się zaś jej wartość historyczną, naukową lub artystyczną, a więc to, co ma znaczenia dla dziedzictwa kulturowego^[4]. Warto mieć również na uwadze, że jedynie utrata owych wartości może stanowić przesłankę do wykreślenia zabytku z rejestru nieruchomości, w przeciwieństwie do np. złego stanu technicznego budynku^[5].

W poniższym artykule zajmiemy się pierwszym z wymienionych rodzajów – zabytkiem nieruchomym. Postaramy się wyjaśnić Państwu, jakie obowiązki nakłada się na właściciela nieruchomości zabytkowej, jeżeli została ona wpisana do ewidencji zabytków lub do rejestru zabytków, a także jakie są prawa właścicieli owych nieruchomości. 

Ogólne obowiązki właściciela nieruchomości zabytkowej

Ustawa nakłada na właściciela nieruchomości zabytkowej kilka ogólnych obowiązków, którym musi on czynić zadość. Przede wszystkim, opieka ta polega na zapewnieniu warunków:

1. naukowego badania i dokumentowania zabytku;
2.  prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytku;
3. zabezpieczenia i utrzymania zabytku oraz jego otoczenia w jak najlepszym stanie;
4. korzystania z zabytku w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości;
5. popularyzowania i upowszechniania wiedzy o zabytku oraz jego znaczeniu dla historii i kultury.

Punkt pierwszy oraz piąty nie budzą z reguły żadnych zastrzeżeń – wydaje się, że obowiązki te są skutecznie wypełniane np. poprzez umieszczenie na ścianie budynku tabliczki informującej o jego zabytkowości (np. nota o wydarzeniach historycznych z nim związanych), bądź też umożliwienie zwiedzenia nieruchomości czy udostępnienie jej na potrzeby badań naukowych^[6].

Wątpliwości pojawią się zaś w interpretacji pojęcia zabezpieczania oraz utrzymywania zabytków w jak najlepszym stanie, a także korzystanie z takiej nieruchomości w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości. Okazuje się bowiem, że zgodnie z orzecznictwem sądów samo niepogarszanie się stanu zabytku nie wystarcza, aby uznać to za spełnienie obowiązku o zachowaniu jego wartości. Przykładowo, Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 13 lutego 2014 r. wskazuje, iż opieka nad obiektami wpisanymi do rejestru zabytków, to nie tylko dbałość o zachowanie takiego stanu technicznego, który nie doprowadzi do całkowitego unicestwienia budynku, ale ochrona tych walorów budynku, które zadecydowały o jego wpisie do rejestru zabytków^[7].

W kwestii utrzymywania zabytku w jak najlepszym stanie, równie ważna jest także konieczność ponoszenia przez właściciela kosztów remontu, renowacji czy konserwacji. Niepodejmowanie niezbędnych w tym zakresie działań może prowadzić do pogorszenia się stanu nieruchomości, zaś to wiązać się może z odpowiedzialnością karną lub administracyjną właściciela, w tym karą aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Obowiązki właściciela nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków

Rejestr zabytków jest podstawową, z zarazem najszerszą możliwą formą ochrony zabyt­ków, prowadzoną na podstawie wspomnianej już Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Prawodawca ustanowił szereg obowiązków, które musi spełnić właściciel nieruchomości wpisanej do rejestru. Są one ściśle związane z uzyskaniem pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków m.in. na:

1. prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru;
2. wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku;
3. prowadzenie badań konserwatorskich, architektonicznych lub archeologicznych zabytku wpisanego do rejestru;
4. przemieszczanie lub dokonywanie podziału zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru;
5. zmiana przeznaczenia lub wyglądu zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku;
6. wycięcie drzew i krzewów z terenu nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków;
7. umieszczanie na zabytku wpisanym do rejestru urządzeń technicznych, tablic, reklam oraz napisów^[8].

Trzeba również pamiętać, że przepisy przewidują konieczność udzielenia zgody przez wojewódzkiego konserwatora zabytków także przy wykonywaniu innych działań, takich jak np. oznaczenie miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych. Działania te szczegółowo określa Ustawa z 2003 r. Prowadzenie prac bez uzyskania owego pozwolenia skutkować może nałożeniem kary pieniężnej w wysokości od 500 do 500 000 zł^[9].

Obowiązki właściciela nieruchomości wpisanej do ewidencji zabytków

Wpis nieruchomości do rejestru zabytków ogranicza właściciela w mniejszym stopniu niż wpisu do rejestru gruntów, bowiem ochrona ta nie jest równie szeroka. Przykładowo, uzyskanie zgody od wojewódzkiego konserwatora zabytków jest wymagane jedynie przy wykonywaniu robot budowlanych w otoczeniu zabytków lub prowadzeniu badań archeologicznych. Ponadto, wojewódzki konserwator zabytków wydaje wiążącą dla organów administracyjnych opinię w przypadku planowania przez właściciela rozbiórki nieruchomości wpisanej do ewidencji zabytków lub uzyskania decyzji o warunkach zabudowy takiego budynku^[10].

Prawa właścicieli nieruchomości zabytkowych

Częściową rekompensatą dla właścicieli i posiadaczy nieruchomości zabytkowych za nałożone nań obowiązki, jakie stanowią np. zwiększone koszty utrzymania, są zwolnienia podatkowe oraz dofinansowania.

Zwolnienia podatkowe dotyczą obecnie tych gruntów i budynków, które zostały indywidualnie wpisane do rejestru zabytków, a także są utrzymywane i konserwowane zgodnie z przepisami o ochronie zabytków, nie stanowiąc przy tym obiektów prowadzenia działalności gospodarczej^[11]. Pewne trudności interpretacyjne sprawiać może wyrażenie  utrzymywanie i konserwowane zgodnie z przepisami o ochronie zabytków. W orzecznictwie sądów administracyjnych sprowadza się ono do przestrzegania właściwych w tym zakresie przepisów, w tym do obowiązku korzystania z zabytku w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości^[12]. Co ciekawe, owe zwolnienia podatkowe obowiązują również dla podatku rolnego oraz leśnego.

Warto przy tym pamiętać, że w razie podejmowania starań o zwolnienia podatkowe pod uwagę są również brane pozwolenia oraz opinie uzyskane od wojewódzkiego konserwatora zabytków lub innych organów nadzoru konserwatorskiego.

Zgodnie z art. 73 ust. 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami opłaty z tytułu użytkowania wieczystego obniża się o 50 %, jeżeli nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków. Właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę^[13].

Oprócz dostępnych zwolnień podatkowych, wsparciem finansowym dla właścicieli zabytków nieruchomych są także ulgi wprowadzone w ramach tzw. Polskiego Ładu. Są one dostępne dla właścicieli lub współwłaścicieli nieruchomości osiągających dochody opodatkowane na ogólnych zasadach według skali podatkowej lub dochody opodatkowane podatkiem liniowym, bądź też zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych^[14]. Osoba uprawniona do ulgi może odliczyć od podstawy opodatkowania 50% kwoty wydatków poniesionych na:

1. wpłaty na fundusz remontowy dla zabytku wpisanego do rejestru zabytków lub znajdującego się w ewidencji zabytków;
2. prace konserwatorskie, restauratorskie i roboty budowlane przy zabytku wpisanego do rejestru zabytków.

^[1] WSJP, Zabytek, https://wsjp.pl/haslo/podglad/31668/zabytek/3842819/cos-starego-i-cennego

^[2] Ustawa o zabytkach i ochronie zabytków z dnia 23 lipca 2003 r. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu20031621568 [dostęp: 20.08.2025 r.].

^[3] Tamże.

^[4] N. Pydyńska, Nieruchomości zabytkowe – obowiązki i prawa właścicieli [w:] Prawo budowlane, 2025, nr 25, s. 39.

^[5] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2013 r. sygn. II OSK 2514/11, https://lexlege.pl/orzeczenie/194954/ii-osk-2514-11-wyrok-naczelny-sad-administracyjny/ [dostęp: 20.08.2025 r.].

^[6] Tamże, s. 40.

^[7] Wyrok Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 13 lutego 2014 r. sygn. I SA/Gl 1454/13, https://lexlege.pl/orzeczenie/79554/i-sa-gl-1453-13-wyrok-wojewodzki-sad-administracyjny-w-gliwicach/ [dostęp: 20.08.2025 r.].

^[8]  Ustawa o zabytkach i ochronie zabytków z dnia 23 lipca 2003 r. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu20031621568 [dostęp: 20.08.2025 r.].

^[9]  N. Pydyńska, Nieruchomości zabytkowe – obowiązki i prawa właścicieli [w:] Prawo budowlane, 2025, nr 25, s. 42.

^[10] Tamże, s. 42.

^[11] Tamże, s. 42.

^[12] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 28 grudnia 2012 r. sygn. I SA/Go 990/12 https://www.inforlex.pl/dok/tresc,WSA.2012.012.005580301,Wyrok-WSA-w-Gorzowie-Wlkp-z-dnia-28-grudnia-2012-r-sygn-I-SA-Go-990-12.html [dostęp: 20.08.2025 r.].

^[13] Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19971150741/U/D19970741Lj.pdf [dostęp: 20.08.2025 r.].

^[14] Ulga na zabytki, https://www.podatki.gov.pl/pit/ulgi-odliczenia-i-zwolnienia/ulga-na-zabytki/ [dostęp: 20.08.2025 r.].