Milczenie sprzedawcy a uznanie roszczenia. art. 561⁵ k.c. w praktyce budowlanej

W obrocie nieruchomościami, zwłaszcza przy sprzedaży domów i mieszkań, nieodpowiedzenie na reklamację może drogo kosztować przedsiębiorcę. Art. 561⁵ k.c. wprowadza domniemanie, które w sporach budowlanych bywa decydujące. Wyjaśnia adwokat Jelenia Góra specjalizujący się w prawie budowlanym.

Milczenie jako uznanie roszczenia – co mówi prawo?

W praktyce adwokata Jelenia Góra zajmującego się prawem budowlanym, coraz częściej pojawiają się sprawy, w których deweloperzy czy wykonawcy ignorują reklamacje składane przez kupujących nieruchomości. To poważny błąd.

Zgodnie z art. 561⁵ kodeksu cywilnego:

Jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

Oznacza to, że milczenie sprzedawcy jest prawnie traktowane jako uznanie zarówno istnienia wady, jak i zasadności roszczenia.

Zastosowanie przepisu w sporach budowlanych

Chociaż przepis ten kojarzy się głównie z reklamacjami drobnych towarów konsumpcyjnych, ma on pełne zastosowanie również w sprawach dotyczących nieruchomości, w tym sprzedaży domów i mieszkań.

W sprawach budowlanych, które prowadzę jako adwokat w Jeleniej Górze, często spotykam się z sytuacjami, w których:

• nabywca przesyła reklamację, wskazując na wady budynku (np. odstępstwa od projektu budowlanego, wady konstrukcyjne, brak izolacji),
• sprzedawca nie odpowiada na to pismo,
• w sądzie sprzedawca twierdzi, że roszczenie jest bezzasadne.

Tymczasem art. 561⁵ k.c. przewiduje sankcję uznania roszczenia, jeżeli sprzedawca milczy przez 14 dni.

Konsekwencje dla sprzedawcy

Skutki tego domniemania są poważne:

✅ Sąd może uznać wadę za istniejącą, nawet jeśli sprzedawca twierdzi co innego.
✅ Może zostać przyjęta wysokość żądanego obniżenia ceny, nawet jeśli sprzedawca kwestionuje koszt naprawy.
✅ Milczenie sprzedawcy osłabia jego pozycję dowodową w procesie.

Obowiązki sprzedawcy

Sprzedawca, będący przedsiębiorcą, powinien zawsze udzielać pisemnej odpowiedzi na reklamację konsumenta. Nawet jeśli zamierza odmówić roszczenia, powinien wskazać powody swojej decyzji. Brak odpowiedzi nie jest neutralny prawnie.

Zaniechanie odpowiedzi może w praktyce skutkować przegraniem procesu, nawet jeśli wady w rzeczywistości nie istnieją lub są mniej kosztowne w naprawie, niż twierdzi kupujący.

Podsumowanie – stanowisko adwokata Jelenia Góra

Podsumowując, jako adwokat Jelenia Góra zajmujący się sprawami budowlanymi, podkreślam:

Milczenie sprzedawcy nie jest neutralne – jest traktowane przez prawo jako uznanie roszczenia konsumenta.

W sporach budowlanych może to oznaczać uznanie wad budynku oraz zaakceptowanie wysokości obniżki ceny. Deweloperzy oraz wykonawcy powinni zachować najwyższą staranność w prowadzeniu korespondencji reklamacyjnej, aby nie narazić się na konsekwencje wynikające z art. 561⁵ k.c.

Każdy przedsiębiorca działający w branży budowlanej powinien skonsultować swoje procedury reklamacyjne z adwokatem specjalizującym się w prawie budowlanym, aby uniknąć kosztownych błędów.

Potrzebujesz pomocy w sprawie reklamacji wad budynku lub umowy deweloperskiej? Skontaktuj się z kancelarią – adwokat Jelenia Góra doradzi Ci, jak skutecznie chronić swoje prawa.