W umowach o roboty budowlane kara umowna to powszechny mechanizm dyscyplinujący wykonawcę – ma zabezpieczać inwestora przed opóźnieniem lub nienależytym wykonaniem prac. Często jednak jej wysokość bywa zawyżona, a naliczenie nieproporcjonalne do rzeczywistej szkody. W takich sytuacjach wykonawca może żądać miarkowania kary umownej, czyli jej obniżenia przez sąd. To ważne narzędzie równoważące interesy stron i chroniące przed nadużyciem prawa do kary.
Kara umowna to z góry ustalona kwota, jaką strona musi zapłacić w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. W branży budowlanej dotyczy najczęściej:
Zgodnie z art. 483 i 484 kodeksu cywilnego, kara umowna należy się niezależnie od rzeczywistej wysokości szkody. W praktyce oznacza to, że inwestor nie musi udowadniać strat – wystarczy, że wykaże samo naruszenie umowy.
Taki mechanizm działa odstraszająco, ale jednocześnie może prowadzić do nadużyć, zwłaszcza przy dużych kontraktach, gdzie kara naliczana jest procentowo od wartości całej inwestycji.
Miarkowanie to nic innego jak sądowe obniżenie wysokości kary, gdy jest ona rażąco wygórowana albo gdy zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części.
Przesłanki miarkowania wynikają z art. 484 § 2 kodeksu cywilnego.
Sąd może więc obniżyć karę, jeśli:
To rozwiązanie chroni wykonawców przed sankcjami nieadekwatnymi do sytuacji – na przykład gdy prace zostały zakończone z kilkudniowym poślizgiem, a inwestor nalicza karę w wysokości kilkuset tysięcy złotych.
Ocena, czy kara jest wygórowana, należy do sądu i zależy od całokształtu okoliczności.
Pod uwagę brane są m.in.:
Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że kara umowna nie może być środkiem represji, lecz ma kompensować ewentualne skutki naruszenia umowy. Dlatego nawet jeśli zapis w umowie przewiduje bardzo wysokie stawki, nie oznacza to, że sąd nie może ich zweryfikować.
Zazwyczaj miarkowanie kary następuje w toku sporu o jej zapłatę. Inwestor pozywa wykonawcę o określoną kwotę, a wykonawca w odpowiedzi na pozew wnosi o jej zmniejszenie na podstawie art. 484 § 2 kc.
To wykonawca musi wykazać, że kara jest rażąco wygórowana albo że umowę wykonał w przeważającej części. Pomocne są:
Sąd, biorąc pod uwagę wszystkie te elementy, może obniżyć karę nawet o kilkadziesiąt procent. Zdarza się, że z pierwotnych żądań inwestora pozostaje jedynie symboliczna kwota.
Swoboda umów nie oznacza pełnej dowolności. Choć strony mogą dowolnie kształtować treść kontraktu, nie mogą wprowadzać postanowień rażąco sprzecznych z zasadami współżycia społecznego.
Miarkowanie kary jest formą kontroli sądowej nad równowagą stron – zapobiega sytuacjom, w których silniejszy podmiot (np. inwestor publiczny lub duży deweloper) narzuca warunki nie do zaakceptowania przez wykonawcę.
Sądy coraz częściej stosują tę instytucję, zwłaszcza w kontraktach jednostronnych, gdzie kara przekracza 10–20% wartości całego zamówienia. W takich przypadkach obniżenie jest niemal pewne.
Choć formalnie miarkowanie następuje w orzeczeniu sądu, to praktycznie można o nie wnioskować już na etapie negocjacji lub w odpowiedzi na wezwanie do zapłaty.
Wykonawca może przedstawić argumentację prawną i faktyczną, wskazującą, że kara jest nieproporcjonalna, oraz zaproponować ugodowe rozwiązanie – np. częściową zapłatę.
W wielu przypadkach inwestorzy zgadzają się na kompromis, zwłaszcza gdy wiedzą, że w sądzie kara mogłaby zostać znacznie obniżona.
Profesjonalne pismo od kancelarii prawnej, poparte przykładami z orzecznictwa, często wystarcza, by uniknąć długiego procesu.
Sądy wielokrotnie podkreślały, że kara umowna nie może prowadzić do bezpodstawnego wzbogacenia jednej ze stron.
Przykładowo, w jednym z orzeczeń (wyrok Sądu Najwyższego z 2019 r., sygn. V CSK 282/18) uznano, że kara w wysokości 30% wartości kontraktu za 10-dniowe opóźnienie w oddaniu obiektu jest rażąco wygórowana i powinna zostać obniżona o 80%.
Z kolei w innym przypadku (SA w Warszawie, VI ACa 1221/20) sąd uznał, że wykonawca, który wykonał prace w 95%, nie może odpowiadać pełną karą za opóźnienie, które nie wpłynęło istotnie na inwestora.
Takie orzeczenia pokazują, że miarkowanie to nie wyjątek, lecz realna praktyka chroniąca przed nieuczciwym egzekwowaniem kar.
Warto działać od razu, gdy inwestor naliczy karę. Najważniejsze kroki to:
Dzięki temu można nie tylko obniżyć karę, ale też uniknąć wpisu do rejestrów dłużników czy blokady wynagrodzenia z kontraktu.
W praktyce najwięcej sporów o kary umowne dotyczy nie samego faktu opóźnienia, lecz skali sankcji. Inwestorzy często naliczają je automatycznie, nie analizując faktycznych skutków.
Adwokat specjalizujący się w prawie budowlanym i kontraktowym pomoże ocenić zasadność roszczenia, przygotować argumenty do miarkowania oraz reprezentować Cię w negocjacjach lub przed sądem.
W OWO Adwokaci takie sprawy prowadzone są kompleksowo – od analizy zapisów umownych po reprezentację w procesie i mediacjach. Celem jest realne obniżenie obciążenia finansowego, a nie tylko formalna obrona.
Miarkowanie kary umownej to skuteczny sposób na przywrócenie równowagi między stronami kontraktu budowlanego. Chroni wykonawców przed nadmiernymi sankcjami, a inwestorom pozwala dochodzić należnych kwot w granicach rozsądku.
Jeżeli kara naliczona w Twojej umowie wydaje się nieproporcjonalna do uchybień, warto ją zakwestionować. Profesjonalna analiza umowy i wsparcie adwokata mogą sprawić, że zapłacisz znacznie mniej – albo wcale.
Zapach dymu z pieca sąsiada, smród z kompostownika lub intensywny fetor z pobliskiego warsztatu – to sytuacje, które mogą zamienić życie we własnym domu w codzienny dyskomfort. Wbrew pozorom nie jesteś na to bezradny. Artykuł 144 kodeksu cywilnego chroni Twoje prawo do spokojnego korzystania z nieruchomości i pozwala żądać zarówno zaniechania naruszeń, jak i odszkodowania. Wystarczy, że immisje – czyli uciążliwości pochodzące z cudzej posesji – przekraczają tzw. przeciętną miarę.
W prawie cywilnym immisje to każde działanie właściciela jednej nieruchomości, które wpływa na korzystanie z innej. Klasyczne przykłady to dym, hałas, zapachy, kurz, światło lub wibracje. Immisje dzielą się na bezpośrednie i pośrednie – te pierwsze (np. celowe odprowadzanie ścieków na cudzy grunt) są zawsze niedozwolone, natomiast te drugie mogą być dopuszczalne, jeśli mieszczą się w granicach „przeciętnej miary”.
Pojęcie to jest kluczowe, ale nieostre. Sąd każdorazowo ocenia, czy uciążliwość przekracza to, co normalne w danym miejscu. Inaczej zostanie oceniony zapach dymu na wsi, a inaczej w śródmieściu Wrocławia, gdzie oczekuje się czystego powietrza. Dlatego tak istotne są lokalne warunki, rodzaj zabudowy i częstotliwość oddziaływań.
Treść przepisu wydaje się prosta: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę.”
W praktyce ten artykuł bywa podstawą wielu sporów sąsiedzkich – od grillowania po palenie śmieci. Dzięki niemu można żądać od sąsiada zaniechania uciążliwych działań, przywrócenia stanu zgodnego z prawem, a w niektórych sytuacjach także odszkodowania.
Sądy coraz częściej korzystają z tego przepisu w sprawach dotyczących zanieczyszczeń powietrza, spalin, a także zapachów pochodzących z działalności gospodarczej – np. małych warsztatów, chlewni, lakierni czy pieców węglowych.
Immisje zapachowe są jednymi z najtrudniejszych do udowodnienia, bo zapach nie zostawia śladu. Ich źródłem mogą być nie tylko piece, ale też kompostowniki, hodowle zwierząt, smażalnie, warsztaty mechaniczne czy kotłownie węglowe.
Coraz częściej sądy rozpatrują też sprawy z osiedli domów jednorodzinnych, gdzie mieszkańcy instalują kominki lub grille na pellet – i choć sam dym nie jest intensywny, to przy określonej pogodzie może stawać się nieznośny.
Dla uznania immisji za bezprawne wystarczy wykazać, że są stałe, uporczywe lub przekraczają poziom normalnego współżycia sąsiedzkiego. Nie trzeba więc udowadniać zamiaru wyrządzenia szkody – wystarczy obiektywnie wykazać nadmierne uciążliwości.
Postępowanie dowodowe w takich sprawach wymaga cierpliwości. Najczęściej potrzebne są:
Z praktyki OWO Adwokaci wynika, że dobrze udokumentowany przypadek znacząco zwiększa szanse na pozytywne rozstrzygnięcie. Sąd opiera się na faktach – dlatego systematyczne gromadzenie dowodów bywa kluczem do sukcesu.
W zależności od sytuacji możesz wystąpić z kilkoma roszczeniami:
Nie zawsze trzeba od razu iść do sądu – często skuteczne jest wezwanie przedsądowe przygotowane przez adwokata. W wielu przypadkach już sama formalna interwencja powoduje, że sąsiad ogranicza szkodliwe działania.
Odszkodowanie przysługuje, gdy immisje spowodowały wymierną stratę – np. konieczność czyszczenia elewacji, naprawy instalacji wentylacyjnej lub spadek wartości nieruchomości.
Podstawą może być zarówno art. 144 kc (ochrona własności), jak i art. 415 kc (odpowiedzialność za czyn niedozwolony).
Wysokość odszkodowania ustala się na podstawie kosztów poniesionych na usunięcie szkód lub różnicy wartości nieruchomości sprzed i po wystąpieniu uciążliwości. W praktyce często konieczna jest opinia rzeczoznawcy majątkowego lub eksperta z zakresu ochrony środowiska, co zwiększa wiarygodność roszczenia.
W pozwie należy dokładnie opisać rodzaj immisji, ich częstotliwość i skutki. Trzeba też wskazać, jakie działania podjąłeś wcześniej – np. rozmowy, zgłoszenia do urzędów, wezwania.
Sąd może orzec:
Sprawy tego typu bywają długotrwałe, dlatego istotne jest wsparcie prawnika, który pomoże odpowiednio sformułować żądania i dopilnować formalności.
Każdy przypadek jest inny – to, co w jednej okolicy uznane będzie za uciążliwe, w innej może być akceptowane. W miastach sądy częściej uznają przekroczenie przeciętnej miary przy emisjach zapachowych, w mniejszych miejscowościach podchodzą do tego łagodniej.
Dlatego warto przeanalizować wcześniejsze orzeczenia w podobnych sprawach z danego regionu. W OWO Adwokaci taka analiza jest częścią przygotowania strategii procesowej – pozwala przewidzieć, jak sąd może zinterpretować lokalne warunki i dobrać najlepsze dowody.
Sprawy o immisje łączą aspekty prawne, techniczne i emocjonalne. Często toczą się między osobami, które widują się codziennie. Profesjonalne wsparcie pomaga zachować dystans i skutecznie egzekwować swoje prawa, bez niepotrzebnego zaostrzania konfliktu.
Adwokat oceni, czy immisje faktycznie przekraczają przeciętną miarę, przygotuje wezwanie do zaprzestania naruszeń lub pozew i dopilnuje, by dowody zostały właściwie przedstawione.
W wielu przypadkach udaje się zakończyć spór na etapie przedsądowym – dzięki formalnemu pismu kancelarii i rzeczowej argumentacji prawnej.
Prawo własności chroni Cię nie tylko przed fizycznym wtargnięciem na posesję, ale także przed uciążliwymi zapachami, dymem czy hałasem. Artykuł 144 kc daje realne narzędzia do walki z nadmiernymi immisjami.
Jeśli od dawna zmagasz się z zapachem spalenizny, gryzącym dymem lub innymi uciążliwościami, nie musisz tego akceptować. Skonsultuj sprawę z adwokatem – oceni, czy Twoje prawa zostały naruszone i pomoże Ci je skutecznie wyegzekwować.
OWO Adwokaci 2024.
Wszelkie prawa zastrzeżone.
Projekt i wykonanie: Proformat
OWO Adwokaci
Pl. Ks. Wyszyńskiego 52/16
58-500 Jelenia Góra
