W art. 647 k.c. ustawodawca reguluje zespół koniecznych do wykonania działań w razie zawarcia umowy o roboty budowlane. Są to, w przypadku wykonawcy, oddanie przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego uprzednio zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, zaś w odniesieniu do inwestora – dokonanie wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu, a także odebranie obiektu i zapłata umówionego wynagrodzenia.

W praktyce zatem zdefiniowanie robót budowlanych odnosi się do kompleksowej treści umowy o roboty budowlane, a w tym również i do innych dokumentów pomocniczych, takich jak kosztorys cenowy, wyjaśnienie rażąco niskiej ceny czy treści oferty^[1]. Jeśli więc zamawiający twierdzi, że dane roboty są objęte umową (i definiuje się je jako rzeczywiste roboty budowlane), to powinien móc on równocześnie wskazać, w jakim dokumencie prace te zostały przewidziane.

Identyfikacja robót dodatkowych

Czym są zaś tytułowe roboty dodatkowe? W przepisach Kodeksu Cywilnego nie najdziemy bezpośrednich odniesień do tego pojęcia, jednak ze względu na zawarte w art. 647 k.c. informacje o robotach budowlanych, przede wszystkim zaś o wykonaniu obiektu przewidzianego w umowie, można przyjąć, że roboty dodatkowe dotyczą prac w umowie nieprzewidzianych – także w całej dokumentacji danego zamówienia. Idąc zatem dalej, będzie to świadczenie wykonane poza pierwotnymi zapisami umowy wiążącymi wykonawcę. Jednak co istotne, roboty dodatkowe muszą być także niezbędne do wykonania przedmiotu umowy bądź do osiągnięcia określonego celu w umowie. 

Zamówienia publiczne – buduj lub zaprojektuj i wybuduj

W przypadku zamówień publicznych na roboty budowlane, każda ze stron może w łatwy sposób zweryfikować swoje wymagania, potrzeby oraz możliwości. Najczęstszym sposobem prowadzenia przetargu publicznego na wykonanie robót budowlanych jest formuła buduj, która służy zamawiającemu do opisania przedmiotu prac^[2]. Zawiera się w niej informacje z całej dokumentacji projektowej oraz specyfikacji technicznych oraz odbioru robót budowlanych.

Warto również wspomnieć, że wykonawca – zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów – nie ma obowiązku dokładnego sprawdzania całości dokumentacji w celu wykrycia jej potencjalnych wad. W jednym z wyroków Sądu Najwyższego wyjaśniono, że wykonawca robót budowlanych nie musi dysponować specjalistyczną wiedzą z zakresu projektowania, bowiem jego obowiązkiem jest jedynie poprawne odczytanie projektu, a także realizacja inwestycji zgodna z nim oraz z zasadami sztuki budowlanej^[3].

Drugą równie popularną metodą prowadzenia przetargu publicznego na wykonanie robót budowlanych jest formuła zaprojektuj i wybuduj. Zamawiający wykonuje w niej opis przedmiotu prac, a do tego służy mu specjalny projekt funkcjonalno-użytkowy. To w nim wyznacza on zakres dopuszczalnych rozwiązań technicznych i projektowych, a ponadto wyszczególnia swoje oczekiwania dotyczące robót oraz określa wymagania, jakie nowy obiekt będzie musiał spełnić. Wymogi te dotyczą kwestii ekonomicznych, architektonicznych, materiałowych i funkcjonalnych.

Należy dodać, że dokumenty stanowiące podstawę opisu przedmiotu zamówienia są równorzędne w zakresie odpowiedzialności zamawiającego w obu powyższych formułach prowadzenia przetargu. Oznacza to, że wykonawca musi być całkowicie pewny, co do tego, jaki jest przedmiot zamówienia oraz musi by zdolny do złożenia konkurencyjnej, zgodnej z wytycznymi zleceniodawcy oferty. Co więcej, musi on posiadać szczegółowe informacje umożliwiające wycenę realnych kosztów wykonania robót, a także dotyczące należytego wykonania prac w zakresie zamówienia publicznego^[4].

Precyzyjny opis zamówienia – obowiązek zamawiającego

Trzeba pamiętać, że zamawiający to profesjonalista – to na nim spoczywa obowiązek dokonania opisu zamówienia w sposób precyzyjny i szczegółowy, nie pozostawiający wątpliwości. Jest on więc niejako zobligowany do tego, aby stworzyć zamknięty katalog wymagań dla wykonawcy. W praktyce uniemożliwia to zamawiającemu subiektywną interpretację własnych wymagań na każdym z etapów postępowania prac, tj. zarówno przy ocenie ofert, jak i przy realizacji zamówienia.

Okazuje się, że to właśnie nieprecyzyjny, a w konsekwencji wadliwy opis zamówienia jest najczęstszą przyczyną konieczności wykonania robót dodatkowych przez wykonawcę. Jeśli dostrzeżenie błędów, które uniemożliwiają realizację zadania nastąpi po przystąpieniu do realizacji zlecenia, to wówczas wykonującym ma prawo do wynagrodzenia za te prace – niezależnie od tego, czy wynagrodzenie za wykonanie przedmiotu umowy będzie miało charakter ryczałtowy czy kosztorysowy^[5]. Co ciekawe, ustalenie w umowie wynagrodzenia ryczałtowego nie oznacza, że wykonawca musi wykonać w jego ramach każdą instrukcję zamawiającego, a przede wszystkim taką, która prowadzi do zmiany przedmiotu zamówienia, bowiem wynagrodzenie zawsze odnosi się do określonego wcześniej przedmiotu danego zlecenia.

Zubożenie wykonawcy

Jeżeli zleceniodawca odmawia zapłaty za wykonanie robót dodatkowych, to następuje tzw. zubożenie wykonawcy, ponieważ poniósł on dodatkowe koszty realizacji prac, których początkowo nie przewidziano w umowie. W takiej sytuacji, wykonawca ma roszczenie o zapłatę na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu lub przepisów odszkodowawczych. Nie ma znaczenia, czy zamawiający wiedział i popierał owe prace – roszczenie wciąż przysługuje wykonawcy. Co więcej, roszczenie to jest zasadne także wtedy, gdy umowa okaże się nieważna.

A zatem uzyskanie korzyści majątkowej przez zamawiającego, polegającej na wykonaniu robót dodatkowych kosztem wykonawcy bezpośrednio powoduje jego zubożenie. 

Zgodnie bowiem z wyrokiem Sądu Najwyższego z 19 marca 2002 r. wartość bezpodstawnego wzbogacenia jest ograniczona dwiema wielkościami, a mianowicie wartością tego, co bez podstawy prawnej ubyło z majątku zubożonego i wartością tego, co bez podstawy prawnej powiększyło majątek wzbogaconego. Wartości te nie muszą być równe, a w wypadku nierówności (...) niższa kwota określa wartość bezpodstawnego wzbogacenia^[6].

^[1] D. Ziembiński, Roboty dodatkowe, których nie akceptuje zamawiający [w:] Prawo budowlane, 2025, nr 25, s. 61.

^[2] Tamże, s. 61.

^[3] Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2000-03-27 sygn. III CKN 629/98,

^[4] D. Ziembiński, Roboty dodatkowe, których nie akceptuje zamawiający [w:] Prawo budowlane, 2025, nr 25, s. 62.

^[5] Tamże, s. 62

^[6] Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2002 r. sygn. akt IV CKN 892/00,

The post Roboty dodatkowe w umowach o roboty budowlane – kiedy należy się wynagrodzenie? appeared first on OWO Adwokaci.