Dlaczego prywatna opinia techniczna jest potrzebna?

W sprawach budowlanych, które prowadzę jako adwokat w Jeleniej Górze, bardzo często klienci pytają:

„Po co mam płacić za prywatną ekspertyzę, skoro sąd i tak powoła biegłego?”

To częsty dylemat inwestorów, nabywców mieszkań czy domów jednorodzinnych. Odpowiedź jest jednak prosta: bez prywatnej opinii technicznej często nie sposób precyzyjnie wykazać istnienia wad, ich charakteru oraz kosztów naprawy.

Prywatna opinia – dowód czy nie?

Prywatna ekspertyza to tzw. dokument prywatny w rozumieniu art. 245 k.p.c. Oznacza to, że stanowi wyłącznie dowód tego, że określona osoba złożyła w nim oświadczenie o określonej treści.

W praktyce oznacza to, że:

✅ prywatna opinia nie ma mocy opinii biegłego,
✅ nie zastępuje dowodu z opinii biegłego sądowego,
✅ może jednak być ważnym środkiem dowodowym, zwłaszcza jeśli zawiera specjalistyczne pomiary, odkrywki czy obliczenia techniczne.

W sprawach budowlanych, które prowadzę jako adwokat Jelenia Góra, prywatna ekspertyza często stanowi podstawę uzasadnienia powództwa. To dzięki niej możliwe jest:

• precyzyjne opisanie wad,
• wyliczenie kosztów ich usunięcia,
• wykazanie związku przyczynowego między wadą a ponoszoną szkodą.

Koszt prywatnej opinii jako element szkody

Na gruncie prawa cywilnego, w szczególności art. 361 § 1 k.c. oraz art. 471 k.c., koszty poniesione w celu wyjaśnienia stanu faktycznego mogą stanowić element szkody.

Sąd Najwyższy wielokrotnie potwierdzał, że wydatki na ekspertyzy techniczne są uzasadnione, jeśli są konieczne do dochodzenia roszczeń i pozostają w normalnym związku przyczynowym z wadami budynku.

Przykładowo w wyroku z 17 września 2021 r. (I CSKP 258/21) SN stwierdził, że:

„Koszty ekspertyz poniesionych w celu przygotowania do procesu, mogą stanowić szkodę i podlegają naprawieniu, jeżeli były racjonalnie poniesione i pozostają w adekwatnym związku przyczynowym z naruszeniem prawa.”

Kiedy koszt ekspertyzy podlega zwrotowi?

✅ Ekspertyza musi być konieczna. Nie wystarczy, że została zlecona dla „świętego spokoju.” Musi być niezbędna, by wykazać istnienie wady, koszt jej naprawy lub inne okoliczności istotne dla sporu.

✅ Musi istnieć związek przyczynowy. Powód musi wykazać, że poniósł ten koszt w związku z wadami budynku, a nie z innych powodów.

✅ Kwota musi być uzasadniona. Koszt nie może być rażąco wygórowany w porównaniu do rynkowych stawek.

Przykład ze sprawy

W jednej ze spraw, którą prowadziłem jako adwokat w Jeleniej Górze, prywatna opinia techniczna wykazała m.in. brak stropu żelbetowego, nieprawidłową konstrukcję więźby dachowej oraz inne odstępstwa od projektu. Koszt tej ekspertyzy był niezbędny, by:

• ustalić faktyczny stan budynku,
• wycenić koszt usunięcia wad,
• przygotować pozew i określić wysokość roszczenia.

Podsumowanie – stanowisko adwokata Jelenia Góra

Podsumowując, jako adwokat Jelenia Góra specjalizujący się w sprawach budowlanych, jednoznacznie wskazuję:

Koszt prywatnej opinii technicznej może stanowić szkodę, którą strona może dochodzić w procesie przeciwko deweloperowi lub wykonawcy. To nie fanaberia – to często kluczowy element skutecznego dochodzenia roszczeń.

Jeśli masz wątpliwości, czy możesz odzyskać koszty ekspertyzy, warto skonsultować się z adwokatem specjalizującym się w prawie budowlanym. Odpowiednie przygotowanie sprawy może przesądzić o wygranej.

Potrzebujesz pomocy w sporze o wady budynku lub chcesz dochodzić zwrotu kosztów prywatnej opinii technicznej? Skontaktuj się z kancelarią – adwokat Jelenia Góra pomoże Ci ocenić Twoje szanse w procesie.

The post Koszt prywatnej opinii technicznej w sprawach budowlanych. appeared first on OWO Adwokaci.

Milczenie jako uznanie roszczenia – co mówi prawo?

W praktyce adwokata Jelenia Góra zajmującego się prawem budowlanym, coraz częściej pojawiają się sprawy, w których deweloperzy czy wykonawcy ignorują reklamacje składane przez kupujących nieruchomości. To poważny błąd.

Zgodnie z art. 561⁵ kodeksu cywilnego:

Jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

Oznacza to, że milczenie sprzedawcy jest prawnie traktowane jako uznanie zarówno istnienia wady, jak i zasadności roszczenia.

Zastosowanie przepisu w sporach budowlanych

Chociaż przepis ten kojarzy się głównie z reklamacjami drobnych towarów konsumpcyjnych, ma on pełne zastosowanie również w sprawach dotyczących nieruchomości, w tym sprzedaży domów i mieszkań.

W sprawach budowlanych, które prowadzę jako adwokat w Jeleniej Górze, często spotykam się z sytuacjami, w których:

• nabywca przesyła reklamację, wskazując na wady budynku (np. odstępstwa od projektu budowlanego, wady konstrukcyjne, brak izolacji),
• sprzedawca nie odpowiada na to pismo,
• w sądzie sprzedawca twierdzi, że roszczenie jest bezzasadne.

Tymczasem art. 561⁵ k.c. przewiduje sankcję uznania roszczenia, jeżeli sprzedawca milczy przez 14 dni.

Konsekwencje dla sprzedawcy

Skutki tego domniemania są poważne:

✅ Sąd może uznać wadę za istniejącą, nawet jeśli sprzedawca twierdzi co innego.
✅ Może zostać przyjęta wysokość żądanego obniżenia ceny, nawet jeśli sprzedawca kwestionuje koszt naprawy.
✅ Milczenie sprzedawcy osłabia jego pozycję dowodową w procesie.

Obowiązki sprzedawcy

Sprzedawca, będący przedsiębiorcą, powinien zawsze udzielać pisemnej odpowiedzi na reklamację konsumenta. Nawet jeśli zamierza odmówić roszczenia, powinien wskazać powody swojej decyzji. Brak odpowiedzi nie jest neutralny prawnie.

Zaniechanie odpowiedzi może w praktyce skutkować przegraniem procesu, nawet jeśli wady w rzeczywistości nie istnieją lub są mniej kosztowne w naprawie, niż twierdzi kupujący.

Podsumowanie – stanowisko adwokata Jelenia Góra

Podsumowując, jako adwokat Jelenia Góra zajmujący się sprawami budowlanymi, podkreślam:

Milczenie sprzedawcy nie jest neutralne – jest traktowane przez prawo jako uznanie roszczenia konsumenta.

W sporach budowlanych może to oznaczać uznanie wad budynku oraz zaakceptowanie wysokości obniżki ceny. Deweloperzy oraz wykonawcy powinni zachować najwyższą staranność w prowadzeniu korespondencji reklamacyjnej, aby nie narazić się na konsekwencje wynikające z art. 561⁵ k.c.

Każdy przedsiębiorca działający w branży budowlanej powinien skonsultować swoje procedury reklamacyjne z adwokatem specjalizującym się w prawie budowlanym, aby uniknąć kosztownych błędów.

Potrzebujesz pomocy w sprawie reklamacji wad budynku lub umowy deweloperskiej? Skontaktuj się z kancelarią – adwokat Jelenia Góra doradzi Ci, jak skutecznie chronić swoje prawa.

The post Milczenie sprzedawcy a uznanie roszczenia. art. 561⁵ k.c. w praktyce budowlanej appeared first on OWO Adwokaci.

Nieistotne odstępstwo – co to tak naprawdę znaczy?

W pracy adwokata Jelenia Góra zajmującego się prawem budowlanym niezwykle często pojawia się pytanie:

Czy wykonawca może samodzielnie wprowadzać zmiany w projekcie budowlanym, jeśli są one „nieistotne”?

Otóż nie.

Pojęcie „nieistotnego odstępstwa” pojawia się w art. 36a ustawy Prawo budowlane. Owszem, tylko przy istotnych zmianach inwestor musi uzyskać zamienne pozwolenie na budowę. Jednak nawet przy nieistotnych zmianach nie ma dowolności.

Każda zmiana wymaga dokumentacji

Prawo budowlane mówi jasno:

✅ Nawet zmiana nieistotna musi być opisana i wprowadzona do dokumentacji budowy.
✅ To projektant z uprawnieniami budowlanymi, a nie wykonawca, kierownik budowy czy inwestor, ocenia, czy zmiana jest istotna.
✅ Projektant musi sporządzić opis zmiany i przygotować nowe rysunki projektowe.

W praktyce adwokata w Jeleniej Górze często spotykam się z sytuacją, gdy wykonawca mówi:

„Przecież to tylko drobiazg. Zmieniliśmy kilka elementów, ale jest solidnie.”

Tymczasem zdarza się, że zmiany nie są kosmetyczne, a mówimy o niemałych zmianach w konstrukcji.

Konsekwencje braku dokumentacji

Brak udokumentowania zmian, choćby nieistotnych, może prowadzić do bardzo poważnych konsekwencji:

• samowola budowlana – nawet jeśli budynek jest fizycznie ukończony,
• kary administracyjne,
• konieczność legalizacji zmian lub rozbiórki,
• odpowiedzialność odszkodowawcza wobec kupującego budynek.

Jako adwokat Jelenia Góra prowadzący sprawy budowlane, wielokrotnie spotkałem się z sytuacjami, w których „drobna zmiana” w konstrukcji dachowej czy stropie doprowadziła do wielotysięcznych roszczeń z tytułu rękojmi lub odszkodowania.

Zmiana nieistotna nie znaczy bezkarna

W sprawach budowlanych, które prowadzę jako adwokat w Jeleniej Górze, często muszę wyjaśniać klientom, że:

• nieistotna zmiana w rozumieniu Prawa budowlanego oznacza tylko tyle, że nie trzeba nowego pozwolenia na budowę,
• ale nadal musi być wykonana zgodnie z przepisami i wiedzą techniczną, oraz opisana przez projektanta.

Pozwany wykonawca, który twierdzi, że „tak można było zrobić”, nie jest zwolniony z odpowiedzialności za wady budynku. W świetle prawa cywilnego zmiana elementu konstrukcyjnego bez dokumentacji projektowej może stanowić wadę fizyczną w rozumieniu art. 556¹ Kodeksu cywilnego.

Podsumowanie – porada adwokata Jelenia Góra

Podsumowując: nieistotne odstępstwo w prawie budowlanym nie oznacza, że można wszystko. Każda zmiana, nawet drobna, musi być zatwierdzona przez projektanta, opisana i wprowadzona do dokumentacji budowy.

Jeśli jesteś inwestorem, wykonawcą albo kupującym dom czy mieszkanie i masz wątpliwości, czy w Twojej inwestycji nie wprowadzono zmian bez dokumentacji – warto skonsultować sprawę z adwokatem specjalizującym się w prawie budowlanym w Jeleniej Górze. Taka konsultacja może uchronić Cię przed poważnymi konsekwencjami finansowymi i prawnymi.

Szukasz adwokata w Jeleniej Górze w sprawach budowlanych? Skontaktuj się z kancelarią – doradzimy Ci, czy w Twojej inwestycji nie popełniono błędów, które mogą skutkować wadami budynku lub roszczeniami odszkodowawczymi.

The post „Nieistotne odstępstwo” w prawie budowlanym – czy naprawdę wolno wszystko? appeared first on OWO Adwokaci.